一片旧厂房带来的“毛地”入市新样本
大沥镇沥北湖马工业区现状。 吴凯文 摄
“破旧的厂房终于迎来了全新的时刻。”8月31日，佛山市南海区大沥镇沥北湖马工业区164亩改造项目地块顺利摘牌。作为佛山首个通过“毛地”入市政策上平台公开竞投的 “工改工”项目，该项目成为大沥探索南海地治改革的又一突破。
所谓“毛地”入市，是指未达到手续齐全（有集体所有权证，没集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地，允许上平台招商。按照以往的政策，“毛地”是不允许入市改造的。而近年来，“毛地”入市政策逐步放宽，南海相关文件规定符合条件时可采用“毛地”入市方式进行改造。
早在今年2月，南海区大沥镇就率先印发《“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引》，成为全市“头部个吃螃蟹的人”。距离发布工作指引仅半年余，经过一轮轮的探索与实践，“毛地”入市已从“纸上”正式落到“地上”，从想象逐步演变为现实。
“毛地”的成功交易，让大沥在盘活存量土地、扩展发展空间、搞好产业提升上，交出了一份创新答卷，同时也为南海区乃至佛山市的城乡融合发展提供了参考借鉴的样本。
沥北湖马工业区改造项目成为佛山头部个“毛地”入市政策的实践地、试点地，在沥北经联社副社长彭小伟看来，并不意外，他认为：“与其说是先有了政策再去探索实践，倒不如说是先在这块地上发现了一些亟须解决的土地问题，才促使了政策的萌芽。”
20世纪90年代初，湖马工业区遍布着一幢幢低矮的旧厂房，这里的企业以小五金制造和铝型材仓储为主，产业形态相对低端。加之2015年，本地知名企业“理想卫浴”因土地空间不足而不得不外迁，沥北乃至大沥由此意识到：土地的碎片化将严重制约经济的发展。
2016年，沥北湖马工业区拉开了升级改造的序幕。该工业区改造项目总面积约200亩，改造方向为工业，主导产业为高科技、新型材料、高新技术产业，分为两期开发。
其中，项目一期约合33亩，如今已完成主体建筑建设工作，含5栋主体建筑，1号楼标准工业厂房已完成招商并作为铝合金研发基地；2号楼拟作为一期的生活配套建筑；3号楼建成现代化工业厂房，目前已封顶。
那么，剩余的二期约合164亩零零散散的土地该如何盘活起来？“我们很急，”彭小伟回忆道，“纵使我们早早有了要改造、要提升的念头，但是一直找不到合适的方法。”直到后来，“‘毛地’入市”4个字让他们看到了一线曙光。
距离大沥镇发布“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引仅半年余，大沥镇沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌，这是大沥探索南海地治改革所取得的新突破。
未来，湖马工业区改造项目将由佛山市星中创驷弘项目投资有限公司负责建设。该公司总经理姚若杰介绍，该项目规划总建筑面积30万平方米，预计土地正式移交后3年内可建成投产。届时，该项目将聚焦先进制造、高端装备、新材料、新能源产业领域为核心，引入高新科技企业和高端人才，打造成产业化、多样化、高端化、集体化、区域化的现代科技产业园。
大沥镇城市更新办副主任夏炳金表示，通过“毛地”入市的方式加速村级工业园拆除改造，村集体提高了收益、企业扩展了发展空间、政府也将大幅提高财税收入，这是一个释放多重效益、实现多方共赢的结果。接下来，除了对村级工业园升级改造，大沥镇还将通过“毛地”入市加快推进专业市场的改造。
看到“毛地”入市政策从“纸上”正式落到“地上”，从想象正逐步演变为现实，彭小伟难掩心中欢喜。
“要说服村民去理解‘毛地’入市这个新政策，并不是一件容易的事。”7月10日，沥北村湖马二股份合作经济社就“毛地”入市相关事宜进行表决，九成股东参会，100%表决通过，彭小伟却觉得十分不易。
“我们跟村民说，主要抓住两点，一是尝试成本低，二是利益可翻倍。万一失败了，顶多也是维持原样，也不会有什么损失，但万一成功了，带来的利益是翻倍的。”在彭小伟解释下，村民决定试一试。
这一次尝试，湖马工业区原本的老旧工业厂房将改头换面，打造成为现代标准产业园，改造后预计保底年收益约2000万元/年，30年合同期预计总收益约6亿元。实现了村集体收入翻一番。
作为政策的制定方，夏炳金认为推行“毛地”入市政策至少有以下四大好处：一是鼓励村集体提前盘活低产值土地，增加集体收益；二是通过出台政策，制度性保障企业利益，激发市场动力；三是拓展企业发展空间，增加财税收入，消除各类安全隐患。他说：“还有一个好处，就是对于改造主体而言，可以通过‘毛地’入市政策加快完成未到租期的物业改造，提早申报和享受‘三旧’改造的扶持奖励。”
按照要求，“毛地”入市竞投人须为南海区大沥镇内注册的具有独立承担民事责任能力的独立法人机构，未被记录入“毛地”入市改造主体“黑名单库”；实缴注册资本金不低于1000万元人民币，同时不接受联合体参与竞投等。“毛地”入市要经过集体经济组织表决通过，申请立项的程序，而且入市方案要通过镇联席会议审核，才能上平台挂网成交，签订协议。
“毛地”入市不仅让村民更富了，也让财政的钱袋子更鼓了。
今年是南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区的关键一年，为走出一条具有本地特色的城乡融合发展之路，南海区创新性地提出，将以“国土空间综合治理改革创新”为总揽，通过城乡空间布局的优化改革，国土空间规划的改革引导，新型现代城区、园区、社区的合理布局，推动城市、产业、农业连片，带动生活、生产、生态形成新格局。
“毛地”入市政策的实施就是大沥实践的蕞佳样本。近年来，南海大沥镇紧抓粤港澳大湾区建设、乡村振兴战略实施的历史机遇，结合广佛全域同城化、南海建设广东城乡融合发展改革创新实验区部署，在城市更新、城乡融合发展方面取得重大突破，多个重点项目取得关键进展。
随着社会经济的不断发展，土地资源不足始终是制约大沥高质量发展的蕞大瓶颈。目前，大沥镇土地开发强度达到80%，远高于珠三角地区平均土地开发强度，在推动村改的过程中也遇到了“工改工”难以推进、剩余土地开发难度大的尴尬局面。同时，作为传统的商贸大镇，镇内46个专业市场每年能产生近8000亿元的交易额，但经济效益和税收贡献率一直不高。
正当产业空间提升受限之际，大沥镇先行先试“毛地”入市政策，率先寻求解困破局的答案，要成为南海地治改革的热土。
一直以来，大沥都是南海改革的先锋，催生了多种释放土地资源、重塑产业空间、促进经济提质的新可能，全省集体建设用地入市的“头部挂”就诞生于此。
2015年11月，大沥镇太平社区北海经济社一宗土地挂牌出让，现已建成布鲁森国际实验幼儿园，并于2017年9月投用。布鲁森国际实验幼儿园项目是南海区入市改革试点以来的入市“头部挂”、征收调节金“头部例”。该地块的推出，标志着南海区农村集体经营性建设用地入市试点改革进入实质性操作阶段。
“产、城、人”融合发展是大沥镇践行地治改革绕不过去的主题，创客产业中心项目可以说是其中一个鲜明的典范。作为南海城市中轴“北延过河”的头部站，大沥村级工业园改造、中部片区上的一颗“明珠”，大沥镇创客产业中心项目在2020年8月7日启动建设，规划总面积约3000亩，涉及2个经联社和24个经济社，该项目首期总建筑面积约150万平方米，投资额约300亿元。同日，大沥镇启动创建广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区，该项目采用“出让+出租”“国有+集体”“居住+产业”混合开发的方式，是全国首个实现真正意义“混合开发”、连片开发超3000亩的产城融合项目。
如今，在大沥这片热土上，新的蓝图正逐步绘就，曾经的构想慢慢变得具体，未来更将催生无限的可能。
2015年11月，大沥镇太平社区北海经济社一宗土地挂牌出让，现建成布鲁森国际实验幼儿园项目，并于2017年9月投用。
布鲁森国际实验幼儿园项目是南海区入市改革试点以来的入市“头部挂”、征收调节金“头部例”。该地块的推出，标志着南海区农村集体经营性建设用地入市试点改革进入实质性操作阶段。项目地块属于大沥镇太平社区北海股份经济合作社农民集体所有，总用地面积28.93亩。与以往的集体建设用地多用于工业、商服等用途不同，该项目用地规划用途是科教用地，引入社会资本在集体建设用地上开办幼儿园等教育事业，有利于优化区域产业资源配置，为周边小区和本地村民提供更多的教育资源。
广佛国际商贸城中心区 集体土地上建城市样板
广佛国际商贸城中心区是佛山市南海区“三旧”改造重点项目之一。采取租赁农村集体建设用地集中统一开发、租赁期满土地及地上物业一并返还农村集体。项目改造前，中心区内各村组通过土地出租确保集体收入。启动改造后，实行镇政府统一租赁开发，土地整体开发价值提高。
目前，该项目已建成了坚美大厦、龙汇大厦、铝协大厦等有色金属总部楼群，南海国际会展中心、广佛智城以及华南蕞大的永旺梦乐城。中心区的大沥镇内蕞大的九龙公园也是政府租用土地建设。
全国首个连片“混合开发” 超3000亩的产城融合项目
南海千灯湖城市中轴全长12.8公里，其中7公里在大沥。作为南海城市中轴“北延过河”的头部站，大沥村级工业园改造、中部片区上的一颗“明珠”，大沥镇创客产业中心项目规划总面积约3000亩，涉及2个经联社和24个经济社。
2020年8月，大沥镇创客产业中心启动建设，该项目首期总建筑面积约150万平方米，投资额约300亿元。该项目的启建，标志着南海城市中轴北延线建设迈出重要一步。同日，大沥镇启动创建广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区。
大沥镇创客产业中心以“政府引导、规划引领、市场推动”为原则，通过市场主体参与村级工业园升级改造，推动产业集聚打造产业主题清晰、功能配套完善的产业综合载体。该项目采用“出让+出租”“国有+集体”“居住+产业”混合开发的方式，是全国首个实现真正意义“混合开发”、连片开发超3000亩的产城融合项目。
佛山首个通过“毛地”入市政策 实现村级工业园连片开发改造
今年2月9日，大沥镇率先印发“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引，创新工作机制，展现南海地治改革的有为担当。
4月23日，大沥镇举办“毛地”入市先行先试——产业用地精准对接会。会上，围绕国土空间再造、城乡空间再造、产业空间再造、生活空间再造、生态空间再造五个“再造”的“南海地治改革”总目标，大沥镇正式推出“毛地”入市政策，再解产业空间提升受限的难题。大胆求变寻求共赢，敢于创新探路先行，这充分展现了“南海地治改革”实践的大沥担当。
7月30日，《大沥镇沥北社区湖马工业区“毛地”入市项目租赁竞投公告》正式挂网。8月31日，大沥镇沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌，也是南海地治改革大沥探索取得的新实践突破。
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