三水区大塘工业园探索“工业上楼”产业升级新路径
大塘工业园园东一路旁，周边低矮的厂房中，广东卡迪娜实业有限公司在建的6层高生产车间格外显眼，犹如园区的一座新地标。从平层到高层，卡迪娜亩均产值有望翻一番。
三水产业升级浪潮中，悄然吹起了“工业上楼”风。
4月初，三水区国有工业用地优化提升工作现场会议在大塘镇举行，吹响向存量低效工业用地要空间、要效益的号角。大塘工业园开发早、传统产业集聚度高，作为传统产业转型升级示范区，近两年积极探索“工业上楼”路径，向土地存量要发展增量。
从增资扩产到招商引资，再到产业载体建设，“工业上楼”已然渗进大塘工业园的发展血脉，40多个项目有效盘活低效用地约700亩，实现“向上要空间，上楼增效益”。
政企双赢是“工业上楼”顺利推进的大前提，大塘工业园的先行先试，或能为三水探索“工业上楼”路径提供有益借鉴。
大塘工业园园东一路一侧，周边以空地、低矮厂房居多，卡迪娜建设中的6层高厂房，成为该片区当前的蕞高点。
卡迪娜是新进的大塘工业园招商引资项目。“要扩大生产规模，只能外迁。”卡迪娜副总经理徐美涛说，公司此前在广州市白云区租用的20亩厂房已产能全开，但空间限制无法扩大产能。
主营专业美发产品、代工上海白猫清洁产品的卡迪娜属于精细化工领域，它看中了大塘工业园“广东省四大化工专区之一”这块“金字招牌”。大塘工业园地处交通便利的珠三角腹地，在精细化工产业转移浪潮之下，希望入园的远不止卡迪娜一家企业。
经过招商引资准入的层层指标把关筛选，卡迪娜顺利拿到园区60亩工业用地。“但我们需要更大的产能。”徐美涛说，如果采取传统的平层厂房建设，这个用地面积远远无法满足企业产能需求，因此企业选择了建设高层厂房的“工业上楼”模式。
卡迪娜占地60亩，总建筑面积达10万平方米，预计满产后年产值达10亿元。其中，一期工程包括两栋6层的生产车间、一栋2层的仓库、一栋5层的综合楼，预计明年上半年可建成投产。
徐美涛说，“工业上楼”提高了土地利用效率，“虽然建造成本有所增加，但节约了土地成本，更重要的是为企业腾出更大发展空间”。他粗略估算，通过“工业上楼”，企业亩均产值将从原来的800万元增长到1500万元。
除了企业自发“向上”发展，大塘镇工业园还涌现出一批专业园区项目，引入小微企业、创业项目，实现集聚“上楼”。
大塘镇兴唐路一侧，曾经被列为低效工业用地的地块，引入宏大金谷创新科技有限公司作为投资方后，园区化的现代标准高层厂房拔地而起，成为宏大金谷创新科技园，将打造高端精细化工产业园。
建成后，该产业园的高层工业厂房建筑面积可达22万平方米，可容纳50个项目进驻。宏大金谷创新科技有限公司董事长黄劲松说，在园区满产的状态下，进驻企业达产后预计年产值达到10亿元，实现年创税收3500万元。
坐落于佛山三水大塘工业园区的华南纺织创新科技园。/佛山日报记者王澍摄
宏大金谷创新科技园项目一期约8万平方米的工业厂房投用不久，已经引入起努丽塞罗那、科凝无机硅、花神日化等15个精细化工项目，不少项目年产值在1亿元以上。二期厂房虽仍在建设，已有多家企业表达入驻意愿。
“工业上楼”项目已在大塘工业园呈遍地开花之势。据大塘镇初步统计，截至目前，通过“工业上楼”方式盘活的低效用地面积约700亩，涉及宏大金谷、优派家具、菱王电梯等40多个项目；可拎包入驻的“工业上楼”产业载体有50万平方米。
“工业上楼”过去在三水并不普遍，但这短短两三年间，“工业上楼”项目却在大塘工业园如雨后春笋般冒出，背后有着怎样的驱动力？
大塘工业园自2002年开发建设，截至目前，园区开发面积已达13000亩，入驻企业超350家，精细化工、纺织印染等优势产业集聚度相当高。
另一方面，园区近十年间一直在探寻有效的绿色转型升级路径，凭借循环经济特色成为广东省绿色升级示范园区、广东省四大化工专区之一,也是佛山唯一精细化工专区。
“金字招牌”越擦越亮，产业项目纷至沓来。与招商引资项目投资意愿强、存量企业增资扩产欲望高相对的，是园区有限的土地空间。
在这对发展新矛盾之下，大塘工业园区开始尝试向存量土地要增量效益，向上要发展空间，通过政策引导企业“工业上楼”。大塘镇梳理出低效工业用地1100多亩，加强政策引导和鼓励企业利用自有土地，在符合政策规定情况下增加容积率。
佛山市丰泽纺织有限公司是大塘“工业上楼”的受益者。经过十多年发展，企业原来的一栋3层厂房已无法满足当下订单需求，但其所在土地的容积率在政策许可范围内仍有提升空间。
“企业将厂房的横向铺设转为纵向叠加。”丰泽纺织副总经理李声礼说，在增资扩产中，建设多层厂房，并在生产上楼过程中应用自动化设备提高生产效率，尽快上新产品项目，新产品附加值将比传统产品提高20%左右。
通过“工业上楼”模式挖潜存量，预计到今年年底，大塘镇将新增“工业上楼”厂房150万平方米。到2022年底，“工业上楼”产业载体将超300万平方米，大大提高大塘工业园的产业承载能力。
大塘工业园利用“工业上楼”盘活的低效工业用地，准入门槛并不低。
早在2018年,大塘镇在三水率先出台《大塘镇二次招商管理办法》（下称《办法》），对通过股权并购、租赁厂房、租赁村集体留用地等二次招商项目，制定了建设时限、纳税考核、环保安全等门槛条件，大力提升园区低效用地和厂房利用价值，积极引进优质项目。
其中，《办法》明确了租用厂房面积大于1000平方米的项目，准入后的第三个到第六个完整年度的单位面积（将租用厂房的面积折算成亩）年税收须不低于12万元/亩。
可见，大塘工业园不仅将“工业上楼”作为提高土地利用效率的武器，更是将其作为腾笼换鸟、产业升级的关键一招。
“我们在确定招商方向之初也考虑了很久，蕞后在大塘镇政府支持下，决定定位发展精细化工专业园。”黄劲松说，大塘镇本来就有着良好的精细化工、纺织印染产业基础，纵观国内，精细化工不少行业类别都有着很大发展空间，如日化行业便有着很高的附加值。
广东芊悦药业有限公司是首批入驻宏大金谷创新科技园的项目之一，今年春节后已正式投产。该公司主营洗发水、面膜等日化用品，租用了宏大金谷一层近5000平方米的工业厂房。在这面积不大的生产空间内，该公司年产值可达到6000万元。
对于如宏大金谷创新科技园这类“工业上楼”载体项目，大塘镇建立联动招商机制，引导更多可持续发展的新产业、新业态进一步集聚，促进传统产业加快升级。园区内的远大华辉、宝发工艺品、宏大金谷等载体项目，无一不是瞄准新材料、精细化工、高端装备制造业开展招商。
就目前业态而言，大塘工业园区“工业上楼”项目，除了企业自身增资扩产的向上发展，产业载体更多仍以厂房出租和管理模式为主。“工业上楼”模式仍可向集约化程度更高、创新力更强、连片空间更大的方向发展。
如国内“工业上楼”的先行者东莞市，其由信鸿集团和高盛集团携手打造的松湖智谷，以专业化的开发建设运营理念，通过连片开发、园林植入、龙头带动等方式，连片产业园仿佛“长”在郁郁葱葱、鸟语花香的公园当中，为集聚高端人才、科技产业提供了优质支撑。
大塘工业园区“工业上楼”方兴未艾，短短两三年已初具集聚规模，足见其空间与潜力。作为三水传统产业转型升级示范园区，大塘工业园能否在“工业上楼”浪潮中再度走出特色升级之路，令人期待。
“相比单层厂房，盖多层厂房的难点在于一次性建筑成本高和生产运作成本高。”提及“工业上楼”对企业带来的挑战，广东卡迪娜实业有限公司副总经理徐美涛很快就打开了话匣子。
在徐美涛看来，传统的单层厂房具有充足的使用空间，容易满足生产工艺流程要求，内部交通运输组织方便,有利于较重生产设备和产品放置。而多层厂房的建设成本高，还要额外加装设备管井和大型货梯，费用不菲。
徐美涛给记者算了一笔账。他说，新厂项目总投资预计2.8亿元，其中购买土地、基建的费用总和超过总投资的一半，约为1.5亿元。
徐美涛表示，企业“上楼”发展，厂房建设成本和生产运作成本变高，必须要在高层厂房动工前做好整体设计，“要设计蕞优化的物流走向，以达到产能的蕞大化”。
徐美涛一边向记者展示新厂房的效果图，一边讲解设计思路。2层高的仓库配备了6台电梯，6层高的生产车间配备了8台电梯，两栋生产车间各设计了一条廊道连通仓库二楼，可实现产品的单向流转，提高物资运输周转率。
此外，卡迪娜公司新建的仓库单层高度就达到13.5米。预留出足够的高度，主要在于提高仓容能力。卡迪娜公司今后还将继续投入，打造自动化仓储物流系统，通过自动传送轨道将处于仓库二楼的货物传送到一楼出货口，解放劳动力，加快产品流转速度。
目前，卡迪娜公司一期的厂房建设完工率达八成，预计明年上半年即可建成投产。二期计划建设成仓储区。“现在大家都在等着这个项目投产。从目前的合作意向来看，新厂房投用后，产能将翻一番。”徐美涛说，旧厂如今产能全开，很多订单没法接，期待项目早日落成。
项目面向精细化工、日用化工、化工新材料产业招商，并配套部分产业研发设施，打造高端精细化工产业园。项目预计2021年年底全部竣工，可容纳50个项目进驻。
项目占地面积为100亩，计划投资5亿元，面向精细化工、高端装备制造产业招商。项目建成后容积率达2.74，共9座7层厂房，将于2022年6月竣工。
项目占地面积为275亩，计划投资15亿元，项目达产后预计年产值为20亿元，税收6000万元。
产业定位为新材料、高端机械装备产业。项目分两期开发，项目一期将于2022年年底竣工。
项目占地面积108亩，计划投资4.15亿元。项目达产后，预计产值9亿元，税收3200万元。面向纺织、精细化工产业招商，建成后容积率3.19，总建筑面积约23.8万平方米。项目将于2021年年底全部竣工。
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