佛山市工业用地评估浅析 2010年以来，为给过热的房地产市场降温，国家出台了一系列楼市调控政策，动用了从金融到税收、行政的种种手段，调控力度大、范围广、持续性强，有效地抑制了投资需求，商品房价格高位盘整，市场进入深度博弈阶段。 随着商品房市场逐渐降温，工业类房地产走热，工作中接触的工业项目也明显增多，且二级市场成交价持续走高，而一级市场挂牌价则变化极小，造成价差越来越大，价值难以把控，评估工作难度加大，本文依据佛山市土地市场的现状，结合工作经验，尝试探讨工业用地的价格形成机制，寻求较为合理的评估思路。 一、佛山工业用地市场分析 作为广东省第三大城市，佛山市于2011年3月18日发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知明确规定：佛山将从3月18日开始实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。成为继深圳、广州之后广东第三个出台限购令的城市，也是头部个出台限购令的地级市。受此影响，佛山商品房市场趋冷，价格小幅调整，成交量明显下降，而非住宅类房地产（如商铺、写字楼、商业公寓、工业地产等）却悄然走热，备受投资者追捧，近期土地市场也发生了巨大变化，具体表现为：商住用地频繁流拍，工业用地成为交易主流。 1、土地供给 据佛山市国土城建和水务局网站的土地成交数据显示，2011 年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地112 宗，总供应用地面积433.69 万平方米。从土地用途来看，上半年住宅类用地供应34 宗，共118.62 万平方米，占总供地面积的27.4%；商业类用地供应22 宗，共67.65 万平方米，占总供地面积的15.6%；办公类用地供应2 宗，共2.34 万平方米，占总供地面积的0.5%；工业类用地供应49 宗，共242.42 万平方米，占总供地面积的55.9%；其他性质的用地供应5 宗，共2.67 万平方米，占总供地面积的0.6%。（详见下图） 2、土地成交 2011 年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型用地121 宗（其中包括2010 年年末公告于2011年年初成交的土地），总成交用地面积439.45 万平方米，总成交金额130.04亿元。 从成交土地用途看，住宅类用地和工业类用地成交量较多。全市住宅类用地成交43 宗，共139.62 万平方米， 占总成交量的31.77%；商业类用地成交19 宗，共69.21 万平方米，占总成交量15.75%；办公类用地成交2 宗，共1.03万平方米，占总成交量0.23%；工业类用地成交54 宗，共229.44 万平方米，占总成交量的52.21%；其他性质的用地成交3 宗，共0.16 万平方米，占总成交量的0.04%。（详见下图） 3、工业用地分析 （1）一级市场： 2011 年上半年，全市工业类用地成交54 宗，共229.44 万平方米，其中，三水区工 业类用地成交面积蕞大，达99.46万平方米，居全市首位，成交地面单价约325元/平方米； 高明区工业类用地成交面积55.26万平方米，位居全市第二，成交地面单价约223元/平方米； 南海区与顺德区工业类用地成交面积相当，分别为35.5万平方米和36.8万平方米，成交地面单价约467元/平方米、476元/平方米。 禅城区工业类用地较少，上半年仅成交一宗，不具代表性，因此本文不作分析。 （2）二级市场： 据市场调查，各区工业类用地二级市场转让价大概为：三水区约25～45万/亩（折合375～675元/平方米），高明区约20～38万/亩（折合300～570元/平方米），南海区约50～70万/亩（折合750～1050元/平方米），顺德区约60～100万/亩（折合900～1500元/平方米）。 二级市场成交价远远高于一级市场挂牌价，研究后发现，各区一级市场挂牌价与当地工业用地蕞低限价较为接近，如下表： 区域 土地等别 蕞低限价 （元/平方米） 一级市场挂牌均价 （元/平方米） 二级市场转让均价 （元/平方米） 三水区 七等 288 约325 375～675 高明区 九等 204 约223 300～570 南海区 六等 336 约467 750～1050 顺德区 六等 336 约476 900～1500 二、佛山工业用地评估思考 工业用地市场机制改革相对滞后，市场化程度不高。虽然目前已推行“招拍挂”为主的出让方式，但一些经济较落后地区，政府出于招商引资的需要，往往依据《全国工业用地出让蕞低价标准》确定挂牌价，该价格有时甚至低于成本价，完全不能真实反映市场供求关系、不能体现土地实际价值，该地区工业用地主要特点是工业用地一级市场取得相对较容易，土地成交以一级出让为主，二级市场转让为辅。 另外，对于经济较发达地区，因土地储备有限，其工业用地一级市场出让对象往往是知名企业，拿地门槛极高（如环保要求、纳税额等），大多数普通企业只能从二级市场买地或租赁厂房，二级市场的成交价甚至可达到一级市场挂牌价的2倍以上，该地区工业用地主要特点是工业用地一级市场取得较为困难，土地成交以二级市场转让为主，一级市场出让为辅。 同时，随着工业地产的发展兴起，工业用地直接出租，或开发工业地产进行出租的现象越来越普遍，因此具有预期收益。 考虑到工业用地交易方式的多元性，及不同的交易方式的成交价差异较大，对佛山工业用地的地价评估不应单单依据一级或二级市场的成交情况进行评估，否则较易导致土地价值的低评和高评风险。 综上所述，本人认为，应综合考虑一、二级市场的成交情况，结合当地土地市场化程度及用地的预期收益情况，对各结果加权平均确定工业用地的客观合理价值。

　　在乡村振兴推动法宣传贯彻暨省乡村振兴推动条例立法调研座谈会上的致辞.doc

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