佛山市南海区村级工业园升级改造租金差额补偿及厂房搬迁补偿工作指引
佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区村级工业园升级改造租金差额补偿及厂房搬迁补偿工作指引的通知
各镇人民政府、街道办事处、区直局以上单位：
《佛山市南海区村级工业园升级改造租金差额补偿及厂房搬迁补偿工作指引》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局南海分局反映（联系电线）。
佛山市南海区村级工业园升级改造租金差额补偿及厂房搬迁补偿工作指引
为加快我区村级工业园升级改造，规范村级工业园升级改造租金差额补偿及厂房搬迁补偿工作，维护公共利益，保障受偿人合法权益，根据《城乡规划法》《土地管理法》，结合实际，制定本工作指引。
村级工业园租金差额补偿及搬迁补偿工作必须坚持“依法依规、尊重历史、统一标准、公开公平”的原则。
（一）推动区镇联动，由区确定租金差额补偿及搬迁补偿原则,各镇（街道）制定具体补偿标准。
（二）加强统筹兼顾，各镇（街道）制定的补偿标准必须兼顾当前推进的区重点项目征地拆迁工作。
（三）创新补偿模式，探索合理的租金差额补偿办法以及标准厂房调换与货币补偿相结合的搬迁补偿工作模式。
（四）坚持宽严结合，根据厂房登记手续的完善程度，对合法厂房予以充分补偿，对未完善登记手续的厂房予以适当补助。
本指引适用南海区村级工业园范围内旧厂房升级改造导致的租金差额补偿及搬迁补偿、奖励、补助行为。非村级工业园内的旧厂房升级改造可以参照执行。
（一）被搬迁厂房土地使用权价值的补偿；
（二）被搬迁厂房建（构）筑物价值的补偿；
（三）因提前解除租赁合同产生的租金差额补偿；
（四）因搬迁厂房造成的生产设备设施搬迁、拆装补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿；
（五）因搬迁厂房造成的临时安置的补偿；
（六）因搬迁厂房造成的停产停业损失等的补偿。
包括标准厂房（含期房）调换、货币补偿两种方式。租金差额补偿仅适用于土地使用权价值、建（构）筑物价值实行货币补偿的情形。
（一）补偿申请人指土地权属人以及与土地权属人直接签署租赁合同的承租方（不包括承租方再转租、分租的其他第三方）。
（二）若经土地权属人书面同意，原承租方已将其租赁合同权利义务概括转让给其他第三方的，则以新的承租方作为补偿申请人。该情况需有有效的权利义务转让等书面证据材料证明，不包括承租方转租、分租的情况。
六、土地使用权价值、建（构）筑物价值补偿
各镇（街道）根据实际情况选用标准厂房（含期房）调换、货币补偿以及标准厂房（含期房）调换与货币补偿相结合的方式：
1.对已办理土地、房屋登记或经认定具有合法土地、房屋权属的厂房（下称“合法厂房”），可调换原厂房证载土地面积或建筑面积1～1.3倍建筑面积的标准厂房（含期房）。
2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，可调换不大于原厂房核定土地面积或建筑面积0.95倍建筑面积的标准厂房（含期房）。
3.对仅取得建设用地批文的厂房，可安置不大于原厂房核定土地面积或建筑面积0.8倍建筑面积的标准厂房（含期房）。
4.用于调换的标准厂房由各镇（街道）自行统筹。镇（街道）应当结合实际情况制定标准厂房调换办法或细则等。
上述2、3点厂房建筑面积的核定可结合影像图、测绘机构实测等方式，具体由镇（街道）研究确定。
上述1至3点各项调换倍数均为参考数值，镇（街道）在实施过程中须结合属地实际情况认真研究，制定合理的调换标准。
1.对合法厂房，土地使用权、建（构）筑物（按全新重置）价值，依法评估后确定。
2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，土地使用权价值依法评估后确定；建（构）筑物价值可先以全新重置方式依法评估，再按不高于评估价值的95%确定。
3.对仅取得建设用地批文的厂房，建（构）筑物价值可先以全新重置方式依法评估，但不得高于评估价值的90%；另可按之前批文办理时的税费标准适当补助建设用地批文办理税费。
上述2、3点厂房建筑面积的核定可结合影像图、测绘机构实测等方式，具体由镇（街道）研究确定。
上述1至3点各项补偿比例均为参考数值，镇（街道）在实施过程中须结合属地实际情况认真研究，制定合理的补偿标准。
租金差额补偿是指对因提前解除租赁合同导致补偿申请人无法继续使用租赁物所造成的损失做出的补偿。租金差额补偿办法如下：
承租人一次性支付全部租金的，由出租人先结合土地租赁合同剩余年限退回相应租金及利息给承租人，也可由镇（街道）先行垫付，纳入后期土地整理成本处理，同时可根据剩余年限按租金差结合还原率系数依法评估提前中止土地租赁合同损失；承租人逐年支付租金的，也可按上述方式依法评估提前中止土地租赁合同损失。
无论采用何种方式补偿，租金补偿只补偿给直接与土地权属人签订租赁合同的一手承租人,若承租人转让租赁合同的（租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人），租赁合同经更名后，第三人视为一手承租人；若将土地使用权出租给第三人的，由第三人与一手承租人协商补偿金额及补偿方式。
注：该补偿仅适用于土地使用权价值、建（构）筑物价值实行货币补偿的情形。
原材料、半成品、成品、设备设施等搬迁补偿费用，由评估机构评估搬迁费用，按评估结果补偿。
（一）实行货币补偿的，一次性支付受偿人6个月临时安置费。
（二）实行标准厂房（现房）调换的，临时安置费按1次计算。
（三）实行标准厂房（期房）调换的，临时安置费按2次计算，周转用房原则上由受偿人自行解决；过渡期限原则上不超过24个月。
临时安置费具体标准和过渡期限，由镇（街道）视实际情况自行确定。
（一）被搬迁厂房停产停业损失的补偿应结合被搬迁厂房动迁之日前1年内实际月平均税后利润（不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，参照上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类厂房市场租金计算）、停产停业期限等因素确定，原则上按不高于土地使用权、建（构）筑物补偿总额的5%予以补偿。
（二）对仅取得建设用地批文的厂房，若土地由村（居）集体经济组织以有偿使用（如长租代售）的方式给个人或企业（下称“土地使用人”）使用的，可由镇（街道）、村（居）、土地使用人签订三方协议，依法给予搬迁补偿费、临时安置费、停产停业损失；或由村（居）出具相关书面说明文件，同意将上述费用直接补偿给土地使用人；也可由村（居）表决通过授权镇（街道）直接与土地使用人签订协议。
（三）停产停业期限由镇（街道）视实际情况自行确定。
（一）对选择标准厂房调换的补偿申请人，在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁完毕的，可作以下奖励：
1.对合法厂房，奖励不高于10%的调换建筑面积。
2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，奖励不高于8%的调换建筑面积。
3.对仅取得建设用地批文的厂房，奖励不高于7%的调换建筑面积。
（二）对选择货币补偿的受偿人，在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁完毕的，可作以下奖励：
1.对合法厂房，可按不高于土地使用权、建（构）筑物补偿总额（下称“补偿总额”）15%且原则上不高于500万元/宗的标准给予奖励。
2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，可按不高于补偿总额13%且原则上不高于300万元/宗的标准给予奖励。
3.对仅取得建设用地批文的厂房，可按不高于补偿总额（不含建设用地批文办理税费补偿）10%且原则上不高于200万元/宗的标准给予奖励。
以上奖励标准供参考，具体标准和细则由各镇（街道）视实际情况自行制定。
为推动产业优化升级，对未经登记且无法认定为合法建筑的厂房，若受偿人配合政府按期推进搬迁工作的，镇（街道）可给予一定的清退费用作为补助，具体参照且低于上述“仅取得建设用地批文的厂房”的补偿方式、奖励标准执行。自土地权属人发布改造意向公告之日起，抢建、扩建、加建的地上（下）建（构）筑物、附属物、附属设施以及其他附着物均不予补偿。
（一）不能认定为合法土地、建（构）筑物的未经登记土地、建（构）筑物，认定补助面积要求如下：
1.已用作周边配套道路等公共用途的土地，原则上不予认定；对经核查在镇（街道）公告的动迁日期后建设占用的土地，严禁认定补助面积。
2.对经核查在镇（街道）公告的动迁日期后建设的建（构）筑物，严禁认定补助面积。
3.对已被认定具有违法性质的土地和建（构）筑物，严禁认定补助面积。
4.镇（街道）须考虑建（构）筑物结构类型、造价成本等因素，对补助面积再进行适当的修正，具体修正标准由镇（街道）根据实际情况自行制定。
（二）补助面积的核查、认定应结合影像图。
（三）补助面积由镇（街道）及补偿申请人共同确认。
（一）凡是被依法强制拆除的厂房，原则上不给予补偿。
（二）凡是未持有合法营业执照、营业执照已过期、营业执照登记地址与实际经营生产地址明显不一致等违法生产经营的企业，原则上不予补偿本指引第三条（三）至（五）款涉及的费用。
（三）评估机构选定、评估结果异议处理参照《国有土地上房屋征收评估办法》有关规定执行。
（四）镇（街道）根据本指引制定的细则或标准，须报区政府备案后实施。镇（街道）在启动厂房搬迁前，应当根据本指引规定及镇（街道）自行制定的细则或标准拟定相应的搬迁补偿方案，报镇（街道）党（工）委班子会议审议通过后实施。
（五）镇（街道）可购买专业服务，依法、高效推进厂房搬迁工作。
（六）对逾期不签订补偿协议或不配合搬迁的厂房，可按照相关规定处理。
（七）镇（街道）要做好台账管理，相关资料后续备查。
（八）本指引未尽事宜按有关法律法规和政策文件执行。
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