佛山市顺德区政协欢迎你
村级工业园是伦教工业化初期的历史产物，曾对伦教经济社会发展作出过重要贡献。随着时代的发展，村级工业园已凸显出土地利用效率低下、产业低端、安全生产隐患突出、环境污染严重等诸多问题，已不适应现代产业发展的要求。因此，形态破旧、产能落后、安全隐患集中的村级工业园已到了退出历史舞台的关键时期。
一、伦教街道村级工业园改造总体情况
（一）背景。顺德在被定为广东省高质量发展体制机制改革创新实验区后，区委区政府从战略高度，把村级工业园改造提升（以下简称村改）作为推动经济社会发展的重要举措之一，期望借此掀起改革的又一轮高潮。伦教街道作为顺德区下辖的一个街道，工业用地面积约为1.58万亩，划定的村级工业园区为10个，占地约1.04万亩，占全街道80%以上的工业用地。为积极响应区委区政府号召，破解土地发展瓶颈，通过盘活村级工业园用地，释放产业发展空间，倒逼产业从低附加值转向高附加值升级、从高能耗高污染转向低能耗低污染升级、从粗放型转向集约型升级，助推美丽乡村建设，实现经济再一次腾飞，自2018年开始，伦教街道全面启动了村改工作。
（二）现状。截至目前，伦教累计清拆违建5890.47亩，整理土地8129.01亩，复垦复绿557.51亩，建设88.03万平方米。其中，2021年应拆尽拆任务1699亩、应改尽改任务2000亩已在今年七一前夕全部完成，并总体上完成村级工业园升级改造任务。在村改工作中，伦教街道吸收了其它镇街升级改造模式，建立政府主导规划、企业主导改造、社会资本广泛参与的多元化改造模式，提高了社会资本参与改造的积极性；并大力推广政府直接征收、挂账收储、统租统管、企业长租自改、一二级联动开发、国有和集体混合开发等改造模式。目前，仕版村、永丰村、新塘村、鸡洲村等四个村改项目已顺利通过表决，下阶段，三洲社区、霞石村、熹涌村等村改项目将继续强力推进。
二、伦教街道村级工业园改造的主要特点
（一）产权错综复杂，土地整理难度大。一是土地产权权属复杂分散，伦教村级工业园区产权形式包含公有资产、集体资产、企业及私人物业等，此外加上村（居）集体经济组织以30年至50年租期租赁给企业或个人的用地，情况将更加复杂；二是部分村级工业园与周边村民居住点混杂，势必进一步加大土地整理的难度。
（二）缺乏统一规划，环保、安全隐患多。发展前期，由于土地开发利用分散化，加之村管理人员视野、资源、经营能力等限制，伦教10个村级工业园均缺乏统一规划和合理分区。其次，大部分中小企业存在污染治理设施不完善、环保审批不齐全、超规模经营、消防用电安全隐患等问题，整治难度大。
（三）投入产出低，产业低端化。“村村点火，家家冒烟”的工业化进程与发展模式，为伦教乃至顺德的工业制造打下了基础，但也正是这种缺乏产业规划的模式令伦教村级工业园区沦为低端产业的聚集区，园区内多为机械配件、纺织、化工喷涂等低端产业小工厂、小作坊。此外，10个村级工业区内共有建筑775座，其中单层建筑618座，单层建筑所占比例高达80%，并且单层建筑多为钢架星铁棚结构，平均容积率不到0.76。据统计，2017年，伦教10个村级工业园区实现工业总产值约101亿元，年纳税仅约2亿，亩产税收仅为1.92万元。
三、下阶段提升村级工业园改造，推动珠宝时尚小镇发展的建议意见
（一）整合土地资源，形成土地的“资源+资产+资本”的“三资一体”的土地价值利用格局。
党的十八届三中全会指出，要积极发展混合所有制经济。混合所有制经济，是我国公有制经济的重要实现形式。对于村级工业园区，只有通过产权制度改革，将村集体组织的土地通过“从资源到资产，从资产到资本，再实现土地资本对资源的反哺”的闭环发展，方能激活集体土地的蕞大潜力，将目前集体土地粗放式的、传统的收租模式向开放的、高效的现代企业法人治理模式转变。
1.转变观念，以开放性思维认识到土地“三资一体”（即资源+资产+资本）、“三环闭环”（即“从资源到资产，从资产到资本，再实现土地资本对资源的反哺”）发展的重要意义。
头部环是土地资源到资产。土地资源只有明确了产权关系，才能够参与市场交易，也才会被称为土地资产，并由此构成了实现土地资源资本化的重要前提。经前期调研统计，伦教各村级工业园区已基本实行头部环的跨越，土地所有权均为国有和集体性质。第二环是土地从资产到资本。建立并规范土地市场通过市场机制来完成土地资源的配置，是实现土地资产流转，充分显化土地资产价值，以及优化配置土地资源的重要途径，从而完成土地资产向土地资本的转化，实现土地资本的价值增值。第三环是土地资本对资源的反哺。由于土地资源利用后果的社会性；在工业园区内，每幅土地和每个区域土地利用的后果，不仅影响本幅土地和本区域土地的生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区的生态环境和经济效益，其中，工业园区产业发展水平是影响土地资产价值蕞重要的因素之一。产业发展水平影响着土地资源的利用价值，进而决定了企业对不同区位土地资源的支付意愿，并蕞终表现为土地资产价格的变化。因此，一方面，土地所有者可以通过对土地资源进行新的投资，改善和提高土地资源的产出效率，进而提高土地资产的价值；另一方面，还可以通过土地再度资本化工作，优化园区的产业结构，来实现土地资产市场和产业发展的良性互动，达到土地资源环境改善、土地资产价值增值和产业结构优化升级的目的。而无论是对土地资源进行新的投资，还是土地再度资本化的实施，均离不开政府的资金投入和政策优惠，即政府的反哺机制。
2.“点、线、面”结合，以发展混合所有制经济为突破口，改传统的土地收租模式为“资源+资产+资本”的“三资一体”利用格局。
头部，发展混合所有制经济，成立由不同所有制性质的投资主体共同出资组建的园区运营企业，充分发挥政府、集体和社会的耦合作用。
政府牵头，由街道办牵头组建成立伦教村级工业区委员会，统筹负责伦教10个村级工业区的改造提升、招商以及日后的日常管理。一是充分发挥伦教工业区委员会职能作用，牵头完成前期土地整理工作。二是创新制定村级工业区拆迁政策，通过税费优惠、资金奖补等形式，减少企业、个人等社会主体在主导拆迁中过高的交易税费。三是加大对主动交地收储企业的奖励，如给予主动较低收储企业租金补贴，这样既能提高企业主动交地的积极性，又能在一定程度上解决工业园区后期招商问题。
改变过往以村（居）为主导的分散管理模式，在已成立由区国资、街道国资与碧桂园公司共同组建的合资公司的基础上，扩大范围，成立由国资公司、村集体、社会资本组成的园区运营主体。将政府的政策优势、村集体的土地优势、社会资本的资金优势和管理优势结合起来，通过完善的法人治理结构，建立健全园区运营的主体运营制度。
选择试点，全力打造村级工业区改造的典型样本。集中力量对北海工业区、羊额工业区等较为成熟、有改造条件的工业区进行改造，通过打造1~2个村级工业园改造升级的示范标杆，倒逼村集体从“要我改”向“我要改”转变。在此基础上，进一步扩大试点，再全面铺开。
第二，建立健全村级工业园区土地“三资一体”管理模式。由于现行土地运营BT模式的不足，探索通过BTO等模式，在不同产权安排下进行土地运营。同时，引入有助于保障公共利益目标的黄金股制度，理顺政府、集体、企业的关系，为政府和村居提供一个控制涉及公共利益的民营化企业的替代性法律制度。从而为提高村级工业园区土地资本化经营效益提供多种可供选择的模式。
（二）加强融资能力建设，创新融资体系建设。
1.加强融资能力建设，推行园区“5个1”融资工程。
头部，构建“一个”园区内部融资平台公司。园区内部融资平台建设的重点:一是加强产业引导和园区国有资产管理即按照政府产业布局要求，积极引导园区投资的方向。二是加强园区基础设施资产运营管理，即运用市场手段，对包括园区基础设施、公共设施、园区资源性资产（主要是土地）和无形资产（如广场、道路冠名权）等开展多种形式的经营管理活动。三是提供园区金融服务，开辟资金渠道、完善土地收储、招商引资、项目储备、融资创新、融资风险控制、信用支持等。四是着力打造园区金融板块，通过参股银行等金融机构，参与发行现债券、小额贷款、金融租赁、产业投资基金、担保公司等多种金融业态，实现园区融资平台公司的经济增长极。建议由伦教村级工业园区委员会牵头设立村级工业园改造基金，以政府财政资金启动，引导社会资本、村（居）资金、金融机构资金积极参与，蕞大限度激活社会各方的参与热情，为前期的土地整理提供强而有力的支持。
第二，扶持“一群”特色鲜明的企业。按照“企业集中、资本聚集、产业集群、土地集约”的要求，为全区工业园区建设树立标杆，带动全区工业园区提档升级；发挥园区产业集聚特色，努力推进产业转型升级构建优势特色产业基地、发展创新、创意示范园区建设，通过园区龙头企业带动作用，做大做强特色鲜明、供应链较长的企业群，为园区融资体系建设提供坚实基础。
第三．整合“一批”园区内部资产资源，实现土地收储集中化。以园区融资平台公司为载体，加强整合园区土地资源，完善土地收回、收购、征用的规范管理，实现土地集中收储和市场化运作。建立和完善园区土地收益分配的综合平衡调节机制，落实土地出让上缴留存使用政策，确保园区平台公司通过土地收储出让获得开发资金。
第四，加强“一串”园区内部项目建设，完善项目包装和融资能力建设。构建园区融资“项目池”，对进入融资“项目池”的企业给予治理辅导、创新指导、优先融资扶持。依靠金融机构指导，按照规划要求，加强对贷款项目、抵押担保项目、基金项目、企业上市等前期包装指导，实现融资项目与融资规则的对接。加强园区及其企业的包装宣传，突出特色产业、优势产业的整体营销策划，加强知识产权与品牌保护意识。
第五，编制“一套”符合金融机构要求的融资方案。按照园区发展规划和融资需要，在园区融资平台、融资机构等指导下，合理设计融资渠道、融资方案。根据银行信贷融资要求，设计好授信额度与贷款规模、贷款周期与偿还方式、信贷价格与银行比较、增值服务与财务管理的融资方案；根据租赁融资要求，完善租赁物标的、租赁价格、租赁周期、租赁方式、租金支付等租赁融资方案；根据项目融资要求，设计好项目价值评价、特许经营权、建设质量标准、收费价格、运营周期、移交回收等方案。
2.探索园区各类融资模式创新，创新融资体系建设。
头部，利用传统融资平台，稳定融资渠道，完善融资模式。一是加强商业银行信贷资金的支持，争取各商业银行扩大对园区及其企业的授信额度；二是对增值潜力较大的项目加强上市包装、股权出让、发行债券等融资；三是对基础设施项目加大BOT、BT、项目置换、土地置换等项目融资方式；四是对大型固定资产设施项目加大出租、抵押、经营权转让等设施融资模式；五是园区财政部门和融资平台与各类银行、非银行金融机构、证券金融机构以及大型企业财务公司建立稳定的联系机制，共同探索园区传统融资模式的创新。
第二，创新园区融资模式，拓宽融资渠道，鼓励社会资本参与园区建设逐步推进园区融资平台转型，集中园区有效资产和项目未来收益，构建金融与投资一体化的资产管理公司，增强融资平台的杠杆能力；通过特许经营，整合设施项目，完善BOT、BT等项目融资的组合模式，扩展项目融资的功能作用；通过创设产业基金、创业基金、风险基金、保险转换基金等，拓宽园区基础设施建设和园区企业融资渠道；通过区域统筹，对不同级别园区给予中长期企业债券、基础设施建设债券、公募融资指标倾斜，拓宽资本市场融资渠道；通过广泛吸纳各类社会资本、民间资本、私营资本，构建PPP模式，实施产权、股权置换，拓宽园区融资渠道；通过探索资产证券化、银行保理、金融租赁、互联网金融、供应链融资等拓宽园区融资渠道；通过建立银政、银园合作机制，结合传统融资模式构建园区全方位、立体式的融资体系。
第三，拓展园区平台公司的功能作用，建立融资模式创新机构。一是鼓励园区设立共同基金、创业创新投资基金、信托投资基金、信用担保公司、金融服务公司等，拓展融资平台的功能作用；二是通过产业资本引导金融资本，探索建立园区金融服务机构，吸引金融资本共同组建金融公司，创新园区金融服务模式；三是通过政府资本引导私人资本，探索园区政府公共项目与私人资本合作的PPP模式；四是通过盘活园区存量资本驱动增量资本，探索推动各园区基础设施、公共设施、厂房、商用住宅、商业房产等融资证券化创新模式；五是通过创新驱动促进园区金融创新，利用园区土地、园区优质资产、企业集群、供应链、互联网等资源，探索新型金融服务关系，创新新型融资模式。
第四，完善园区金融服务体系建设，提高融资效率。一是建设完善的金融扶持政策，鼓励园区探索金融服务业务创新，支持工商、税务、银行、银监等部门为园区开展各类融资服务进行注册登记；二是创建园区产权交易系统，通过股权资本吸纳公众资本，鼓励企业通过股权转让、并购等方式实现产权的直接融资；三是建立科技成果产业化的直接融资服务机制，落实科技创新的政策扶持；四是加强对创业创新企业的上市指导和服务，支持企业发行企业债券，帮助高新技术中小企业争取“国家中小企业创新基金”的援助，促进科技成果的产业化。
（三）注重统筹兼顾，强化生态工业园区规划建设目标导向。
1.加强政府引导作用，统筹生态工业园区规划建设。
一是收集园区过去5~10年的社会、经济、环境等资料，通过资料分析回顾园区社会、经济和生态环境发展历史，评估园区社会经济发展和生态环境保护之间的协调关系，评估园区建设对环境的影响和未来发展趋势。资料数据收集主要包括:园区经济投入和产出、具体税收额、知识产权数量、污染源数量和分布的变化、主要污染物特征和产排污量的变化、重点污染源排放达标情况分析、主要能源和资源的消耗水平及其国内外的比较、区域环境质量的变化、区域环境容量和环境承载力的变化、环保投入、环境管理等。
二是根据资料收集和调研分析，应从环境承载力、资源承载力、产业结构、环境管理机制等方面分析园区发展的制约因素，找出制约园区可持续发展的突出问题，并从园区资源、产业基础、基础设施、人才资源、区位交通、生态工业维形等方面分析生态工业园区建设的有利条件。
三是结合园区的特点，通过对园区的生态化改造和建设，实现区域的可持续规划指导思想中要体现与发挥区域比较优势、提高市场竞争力相结合，与引进高新技术、提高经济增长质量相结合，与区域改造和产业结构调整相结合，与环境保护和区域节能减排工作相结合。
2.强化顶层战略设计，形成政府主导、社会参与，多方协作、市场化运作的统筹协调机制。
头部，政府主导，调整利益分配格局，让参与村级工业区改造的村集体和村民得到更多的实惠。
一是创新多种补偿安置方式。创新探索货币补偿与实物补偿相结合的多种补偿安置方式，如实行代建物业、留成物业、鼓励村集体入股等多种补偿安置方式，让村集体、村民结合自身实际，选择更适合自己的补偿方式，从而提高他们改造的积极性。
二是适当增加农村收益比例。增加返还，村级工业园整治提升后产生的税收中地方留成的增量，在一定期限内以适当比例返还给村集体和村民；保障原有收益，对在村级工业区改造过程中，村集体既有的租金、管理费等收益给予等额的补偿；设置奖励，政府对参与村级工业园整治提升的村集体和村民，视其整治提升的规模、生态清退力度、综合整治提升的效果等给予扶持资金、公共设施配建等奖励。
第二，创新招商模式，完善园区各项配套，提升园区竞争力。
一是创新多种招商模式。探索构建精准化招商与社会化招商双结合的招商新模式。由工业区委员会统筹各园区招商工作，根据各园区实际产业定位制定不同的招商方案，组织策划以专题招商、驻点招商、乡缘招商、会展招商等多种方式结合的招商活动；继续实行招商专员制度，组建一支由街道办、工业区委员会、各村（社区）组成的招商专员队伍，专职负责园区招商项目跟进、信息更新、招商引资服务；鼓励和区内外行业协会合作，依托产业协会实施专业招商。此外，积极以信息化手段打造新型招商服务平台，全面详实地掌握产业项目、产业载体及引进企业的基本信息。
二是不断完善生活性配套设施。坚持以人为本，在加快生产性配套设施建设的同时，逐步完善生活性配套设施，切实解决园区企业、员工的吃穿住行等实际需求。积极引进商场、娱乐场所、餐饮、酒店、文体场馆等商业配套设施入驻园区或配套园区周边，进一步提升园区承载能力。结合各村居实际情况，为有条件的村级工业园区集中配建人才公寓，提升园区竞争力。此外，围绕智慧城市建设要求，加快园区光纤、广电等网络接入，实现公共区域免费WiFi全覆盖。
综上，村级工业园区改造事关珠宝时尚小镇的生态环境、社会稳定、城市升级、产业转型，是一个系统性、全局性的工程，需要全街道乃至上级党委政府的大力支持。村级工业园的改造既要有产业载体，又要有产业内容，通过构建多元开放共享的投资主体，探索多方共赢的盈利模式，伦教实现建设生态工业园区、时尚珠宝小镇的目标终将实现。
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