佛山楼市“银十”成色不足以核心地段交易为主
南方财经全媒体记者高慧超实习生林杭佛山报道
9月1日，佛山正式落地“认房不认贷”政策，到中秋、国庆双节，政策落地恰好满一个月。双节叠加利好政策，消费者却并不买单，继“金九”成色不足之后，“银十”也如此。
佛山房产信息网显示，双节期间（9.29-10.6），佛山新房网签共计482套，同比去年下跌31.05%，网签套数创近7年新低。
而在这之前，佛山刺激楼市政策已“应出尽出”。近一年来，佛山已出台多个促楼市政策，覆盖信贷、公积金、户籍等多个方面。而为了备战“银十”，开发商们也备足了货源。据不完全统计，国庆期间佛山有超35个新盘有上新或加推动作，下足马力“抢客”。
在多种政策利好的情况下，佛山新房销售为何仍同比下滑？政策成效为何难以显现？
受访业内人士表示，短期来看，佛山商品房销售下滑是受到广州放松限购、双节居民回乡旅游等因素影响。
“今年双节期间一共带看了6个客户，和去年比带看量少一些。整个8天假期前4天看房的人较少，后三天咨询量有所增加，带看房量也多了。”置家经纪人马青楷告诉南方财经全媒体记者。
贝壳数据显示，“黄金周”8天假期，佛山新房总成交超800单，占商品房比重80%，认购量同比下跌约23%；二手房占比20%，认购量同比下跌约5%。
如此数据，马青楷并不感到十分意外。“双节期间，佛山商品房销量不理想，很大一部分原因是中秋回家和旅游的人比去年多了。另外，多种利好政策传递到消费者处，重塑其购房信心也需要一定时间。”
文化和旅游部数据中心测算，假期8天，国内旅游出游人数8.26亿人次，按可比口径同比增长71.3%，按可比口径较2019年增长4.1%。
“双节”出行火热，的确影响了佛山看房人群的基数。
今年9月，佛山新建商品住房新增供应4578套，环比上升45.98%，但新建商品住房成交3461套，只上升了10.58%。9月是三季度的冲刺月，每年各大房企都会铆足劲促销售。与往年相比，成交环比增长10.58%的确不算理想。
佛山市房地产业协会设立的佛山市房地产行业研究站认为，当前购房者观望情绪仍在，主要原因是居民购买力不足、收入预期下降和对市场信心不足。
顺德居民黄婷今年本想购买一套4房，以迎接二胎的到来，但迟迟未能如愿。“旧房目前按照市价很难卖出去，如果要再买一套新房，那压力就太大了。”黄婷说。
此外，研究院佛山分院院长董晓丹还认为，9月广州局部放松限购，部分原本因为够不着门槛而不得不考虑佛山的客户迅速调转回广州，尤其是番禺、黄埔吸引力较强。9月18日-9月24日，番禺和黄埔新房就分别网签169和154套，跑在广州全市前列。
值得一提的是，近年来佛山出生率下跌，以及去年佛山常住人口数量的减少，也透露了“蛛丝马迹”。
2022年，佛山常住人口增势“刹车”，减少了6.03万人，是佛山常住人口自本世纪以来首次出现负增长。
“过去佛山房地产辉煌发展的十年，也是外来人口大量涌入的十年。未来十年，佛山还能有超百万人口流入吗？”马青楷认为这不太可能，未来佛山房地产将会以核心地段交易为主。
虽然佛山楼市整体热度不足，但南方财经全媒体记者实地踩盘发现，部分楼盘成交、带看和去化表现超预期。如中国铁建凤语潮鸣对比五一小长假，业绩增长了50%；保利灯湖天珺成交3.8亿元、映月湖保利天珺也劲销3.5亿元。
从区域来看，佛山五区商品房销售分化明显。贝壳数据显示，双节期间，禅城、南海、顺德三个区占比加总超8成。
董晓丹解释，究其原因是如今佛山更多购房者购房是为了满足自住需求而非投资，相对比而言，上述三个区配套更完善，潜在住房需求更多，房产价值也会更稳定。
佛山市房地产行业研究站也分析称，当购房者是为了自住择房时，他们会更倾向于选择交通、医疗、教育、商业等配套更好更成熟的区域，因此购房需求都在往城市核心区集中。区域分化是未来房地产市场的一大特征，而且越发明显，更多的购房者将选择城市核心区域、优质板块。
贝壳数据显示，双节期间，佛山卖得好的房子基本上是两类：一是低总价小三房，满足刚需客户；二是地段较好的品质盘，针对改善型需求的客户。值得一提的是，针对刚需房型，佛山目前不少开发商促销力度较大。
“假期期间，禅城禅西板块、顺德陈村板块不少刚需盘的价格调整力度都较大，总价100多万元就有很多精装小三房可选，还有可能是在地铁沿线，这对部分购买力不足的刚需消费者有比较大吸引力。”董晓丹说，佛山作为一个常住人口近千万的经济大市，还是存在不少购房刚需客户，促销的效果也较为明显，佛山贝壳成交约八成都是新房，环比提升了157%。
几个受访业内人士也认为，长期来看，佛山房地产会回归稳健。
今年上半年，佛山GDP达6070.77亿元，同比增长5.2%，总额和增速均位列全省第三；1-8月，佛山招商引资签约投资总额2781.70亿元，同比增长18.22%。
“种种经济数据都反映，佛山经济正在逐步向好发展。”佛山市房地产行业研究站负责人张作浩说，随着佛山产业加快转型升级，经济持续高质量发展，居民收入不断增长，未来流入佛山的人才将越来越多，佛山房地产平稳健康发展的根基也会越来越牢固。
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