住房租赁试点首月：佛山部分工业用地将变身租赁住房
在佛山成为首批开展住房租赁试点的12个城市之后，佛山市住建局相关负责人廖琛（化名）和他的同事们，便开始了“连轴转”：刚刚完成方案落地研讨会，便马上开始筹备推动方案落地的跨部门会议；同时联系金融机构，希望他们能在佛山国有住房租赁平台的发展中提供资金支持。
8月5日，佛山首批共83名准承租人根据抽签顺序选到了自己心仪的租赁房。随着他们将在8月底正式入住，佛山的住房租赁改革已经取得开门红，但在廖琛眼中，下一步的工作才是真正的“胜负手”：推动国有住房租赁平台—佛山建鑫住房租赁有限公司（下称“佛山建鑫”）带动和规范佛山住房租赁市场。
而这一国有平台需要解决的首要问题，与其他试点城市相似：房源从哪儿来？
过去几个月，几乎从周一到周五，佛山建鑫董事、总经理蔡宇都在找房源。
国有平台需要的是高性价比的租赁房源。以早前摇珠的佛山建鑫·乐家富力广场项目为例，这批包含复式的精装公寓不仅配有全新家具电器，月租zui低799元，比同地段租金低近40%；且只要满足大专以上学历、在禅城区无房、同时在佛山工作三大条件即可申请。
“国家把住房租赁提到了新的高度，通过国有企业的‘有形之手’，使之成为首次住房供给的支撑力量，这对于外来人口扎根具有重要意义。”廖琛告诉时代周报记者，此次首批租赁房的租金低于同片区的市场平均水平，今后也将延续相近的定价方式。
与多数发达国家居民住房租购比例“对半开”不同，中国7亿多城镇居民中，只有20%选择了长期租房。不过，高房价之下，租房居住的外来人口已接近2亿，占总外来人口数2.45亿的80%。以佛山为例，常住人口有746.3万人，其中户籍人口仅386万人。与此同时，每年新增大学生及各类人才约8万人，当中本地户籍人数占比低于1/2。
不只是佛山，前述首批试点城市中除了肇庆，均属于人口净流入城市，高房价之下，一二线城市的居住问题尤其突出。
廖琛对时代周报记者表示，虽然佛山的房价与广州相比仍是洼地，但也并非一个初出社会的年轻人所能够负担的。以租赁房解决年轻人的首次住房需求，为他们提供在城市稳定生活的基础，有利于为城市留住人才，这对城市的经济发展和转型升级都大有裨益。
跑了几个月之后，蔡宇意识到，之前找房源的方式行不通：“企业自有资金有限，如果缺少政府的配套支持，很难通过多种途径解决房源。”
而在规划中，未来三年佛山将在全市范围内提供1.5万套租赁住房。廖琛告诉时代周报记者，下一步的工作重点正是积极开发房源保证供给。
据了解，目前佛山房地产的去化周期仅为3.12个月，包括商用和住宅在内的房地产库存时间略多于7个月。“在经历过‘去库存’之后，佛山房地产的库存压力相对还比较小。”廖琛在采访时指出。
不只是佛山，在其他几个试点城市中，“去库存”后房屋库存均有不同程度的下降，加上现有库存并不完全适应租赁房的需求，使市场对于租赁房的供给稳定仍持观望态度。一位本地房地产行业的资深人士对时代周报记者表达了她的担忧：如果推出市场的租赁房数量长期供应不足，那么住房租赁市场的改革就会沦为纸上谈兵。
对于稳定供给，佛山市住建局给出了“起承转合”的四方面解决方案。
“起”即“建”，关键在于鼓励企业购地自持，并兴建出租物业以稳定供给。6月6日，万科以zui高限价25.3亿元拍得佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地。这一自持面积100%、自持时间70年的地块成功拍卖，拉开了佛山房地产企业“起”租赁房的序幕。“下一阶段，我们将会和国土部门协商，希望通过出让自持地块，来增加租赁房供应。”廖琛告诉时代周报记者。
“承”则是“买”，有前述已推出的乐家富力广场项目及位于市政府片区的越秀项目。两者都是通过向原开发商购买房源，再改造为租赁房。在廖琛看来，通过承接房源来增加供给的资金要求较高，但可以快速推动租赁房落地，进一步降低房地产库存，意义重大。
“转”，包括利用国有建设用地、农村集体用地建设租赁住房试点，还有包括三旧改造等方式，遵循产权共有、收益共享的方向，探索一条“轻资产”的运营方式。以位于广佛交界的南海区为例，其拥有超过20万亩农村集体经营性建设用地存量，占比甚至超过国有土地存量，但目前参与抵押融资的不到1%，价值不超过10亿元。如此庞大的土地资源如能进入市场，以农村集体所有制土地为基础，建设只租不售的住房，同时给予农村集体租赁收益权，会极大地保障供给稳定性。
廖琛透露，下一步将瞄准核心城区周边的工业用地，通过对这些工业用地进行“三旧”改造，从而改变土地使用属性，使之成为住宅或者商住两用土地，再兴建物业。
“合”的关键，在于建设政府住房租赁交易服务平台，以平台为基础，创新租赁服务。廖琛介绍，由佛山市住建局搭建的住房租赁交易服务平台目前正在建设，建成后可提升和融合包括住建和流动人口管理等多个管理系统，并将整合各租赁企业的管理系统。
“现阶段佛山除国有的建鑫租赁平台之外，只有两家企业租赁平台在运行，但随着租赁市场的不断发展，整合平台间的房源，降低租房者的找房成本，也是政府努力的一个方向。”廖琛说道。
“对于住房租赁的落地，一方面是能够租上房，更重要的是要让租房者享受到基本的市民权利。”廖琛指出。
对租赁平台来说，稳定的租赁关系不仅能够降低空置率，还能提供稳定的现金流。蔡宇在采访中表示：“现阶段，平台多是贷款购入租赁房，如果租房者能长期租住，稳定的租金收入能减轻还款对公司运营现金流产生的压力，从而降低运营成本。”
在链家研究院院长杨现领看来，当下热点的“租购同权”，其深意应当落在“租”和“权”上：“租”解决的是住的问题；而“权”应当是租房市场参与者“zui基础”的权利。
在8月10日举行的网易经济学家年会夏季论坛上，杨现领呼吁，各界应当分层次地看待“租购同权”的“权”。在他看来，教育资源的平权仍属于高阶层的平权，而眼下zui应该关注的是租房市场参与者zui基础的权益。“能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。让租房者可以略微体面地在城市立足，这就是同权里面zui核心的痛点和zui基础的因素。”杨现领指出。
在佛山，外来人口占总人口的将近一半，政府在这场改革中如何为他们的权利“松绑”，正是决定他们定居与否的决定性因素。
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