2023年广州写字楼市场吸纳改善零售商业稳健复苏
近日，CBRE世邦魏理仕发布《2023年广州房地产市场回顾及2024年展望》，解析广州商业地产市场蕞新发展状况与趋势。
2023年国内经济恢复常态化发展。为加速经济复苏，政府维持了宽松的财政政策，出台产业政策支持创新和发展。商办及产业地产市场也在稳步复苏中，招商措施积极进取。具体而言，写字楼市场温和复苏，新项目的去化带动吸纳回弹，TMT行业卫冕年度需求首位。优质零售物业市场受消费旅游市场畅旺带动，人流增长显著，空置去化显著加快。包括广州在内的大湾区仓储物流市场乘着跨境电商平台高速发展的东风，空置率创新低。大宗交易市场的卖家以开发商为主，买家则见本地投资者较为活跃。
优质写字楼市场：写字楼租金下行幅度加深 搬迁需求占比上升
2023年，广州写字楼市场共录得10个项目落成，总计70.7万平方米，供应量同比增加28%。新增项目集中在琶洲和金融城，占全市体量80%以上。全市新项目落成时平均出租率为30%，比过往五年的均值40%有所下降。其中，业主自用以及关联企业升级进驻总面积超过10万平方米，带动全市吸纳量在年内“低开稳走”，至年末共计27万平方米，同比增加41%，显示市场需求有所恢复。
新旧项目之间及各区域之间的吸纳表现分化。从全市来说，新项目的租赁成果贡献了超过九成的吸纳量。分区域看，琶洲和金融城的净吸纳量占全市近90%，而天河体育中心区域和越秀商务区年内录得负吸纳，这两个传统商务区的写字楼平均楼龄超过15年，面临着租户流失的挑战。珠江新城年内累计录得3.6万平方米的净吸纳量，但如果撇除去年落成的次新楼宇的去化，区域市场仍出现负吸纳。由此可见，租户对于品质升级的追求是影响租赁决策的重要因素。
纵观全年的新成交，搬迁需求占比72%，为2018年以来的高位。其中从周边非优质写字楼升级搬迁的占比稳定在30%左右，优质写字楼之间的搬迁成交占比较以往年份有提升。这反映出租户的策略仍然保守，对扩张活动保持谨慎，偏向于商务区内甚至是同区搬迁的温和试水。从行业的成交表现来看，全年的主力需求结构和去年一致，前四位分别是TMT，金融业，专业服务业和消费品制造业。其中TMT的比例同比提升了四个百分点至32%，主要得益于线上游戏从周边园区升级到金融城，以及琶洲区域的平台互联网、商用软件以及大数据公司的扩张和升级；金融业多点开花，除了录得基金公司的大面积交易外，保险、期货、证券和金融科技类均录得搬迁成交；专业服务业的成交面积超过半数由律师事务所的积极活动带来，新租、扩租和升级搬迁各有体现；消费品制造业中，年内以化妆品电商部门的腾挪为主，去年较为活跃的食品和汽车类租户暂未见显著成交。
随着新供应持续放量，广州写字楼市场空置率自2020年持续上浮，2023年年内累计上升3.2个百分点，至18.2%，是自2008年以来的高位。充裕的可租面积和市场需求复苏程度未如预期，引致租金继续向下波动。年内全市租金累计下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一个百分点。
图一：写字楼新增供应与净吸纳量表现
图二：2023年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 办公楼负责人 程志文表示：“2024年，广州将迎来11个新项目，共计88万平方米的办公面积进入市场，其中近八成位于在琶洲和金融城这两个核心拓展区。世邦魏理仕预测市场租金继续承压，但随着经济增长回归正常轨道以及需求不断复苏的预期下，市场活力将有望迎来提升，带动吸纳量继续回弹。
世邦魏理仕《2023年广州办公楼租户调查》显示，超过七成的企业在搬迁时更倾向选择绿色建筑，同时24%企业愿意额外支付费用，以支持业主对楼宇进行绿色升级改造，显示出租户对于健康环保和可持续性的关注已经成为租赁决策的重要因素之一。因此，在当前激烈的市场竞争环境下，项目可以通过提升楼宇品质来提高租户粘性，力求在争夺高品质租户的战场上处于领先地位，与此同时预先布局减碳目标，以迎接未来国家将出台的对于公共建筑减碳的强制性要求，促进楼宇的高质量发展。”
优质零售物业市场：消费反弹，空置去化亮眼
尽管国内经济复苏受国内外宏观经济环境，及国内产业结构调整的影响，但受惠于消费反弹，假日经济及展会经济所带来的旅游及商务人流的显著增长，2023年广州餐饮旅游消费逐步复苏。同时，广州市及各区级政府发放了多轮消费券，也提振了本地零售消费。
就具体的供需情况而言，2023年新开业优质项目减少，而吸纳则显著提速，带来了全市空置率的改善。广州优质零售物业市场全年录得三个项目，共18万平方米的新增供应，同比下跌45.9%。其中两个项目共12万平方米优质商业面积于第四季度开业。而年内净吸纳量则达到22.2万平方米，录得100.2%的同比上升。尽管受零星传统大型超市及百货闭店的影响，2023年新增供应理想的开业水平，部分商场调改的完成，以及商场积极的去化举措带动下，推升了整体的净吸纳量水平。空置率从第二季度起连续三个季度下跌，按年下调了2.9个百分点至年末的8.3%。
2023年商场业主积极的招租策略和灵活的让利措施，带来租金的下调，但却有力地带动了空置的去化。全年广州首层租金下调2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄至第四季度环比下跌0.4%，年末报每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，降幅显著低于非核心商圈全年4.0%的跌幅。这主要得益于大部分核心商圈都是广州主要的旅游目的地，受游客显著增长所带动。非核心商圈需要付出更高的租金代价去获得品牌的青睐。而核心商圈的优势还反映在空置率的下降幅度（3.8个百分点），显著高于非核心片区（2.5个百分点）。
从业态上看，广州优质商业中餐饮业态的成交占比持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点，五年来在数量占比上首次高于零售业态（37.1%）。从进一步的业态细分显示，2023年成交占比前五位的业态分别为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。其中，特色餐饮和茶饮咖啡甜品的成交占比显著提升，分别同比上升3.9及1.8个百分点。包括湘辣辣、萨莉亚和九毛九旗下的怂，在2023年都表现活跃，在广州优质商业物业中，录得11家、8家及7家的成交。而新能源汽车的拓展重点则由购物中心转向街铺，在优质购物中心的扩张显著放缓，仅录得1.9%的成交占比，较2022年下降3.6个百分点。
在首进广州的品牌方面，国际品牌集中于零售业态，国内新进及广州本地初创品牌均以餐饮业态居多。2023年国际品牌的广州首店中，超过八成品牌都是零售业态，且均位于天河区的购物中心。OTB集团旗下MM和MM6首进广州；而天河路也积极引入了国际知名香水香薰品牌的独立门店。在餐饮方面，国内及本地餐饮集团也在新领域进行尝试，包括呷哺呷哺旗下的日式烧烤子品牌趁烧，广州本地西餐品牌卡朋开设粤菜馆小悦东山，以及茶饮茶理宜世在粤式糖水上的新尝试。
展望2024年，优质项目供应有限，广州将迎来三个共26万平方米的新增优质商业项目的开业，分别位于番禺区、海珠区和黄埔区。经过2023年的较快去化后，广州整体租金水平有望在2024年保持企稳。但商圈及商场间将出现分化。受惠于旅游人流的核心商圈、实力运营商的成熟项目，以及位于新兴住宅区且周边供应稀缺的项目将更受品牌青睐并获得租金增长的机会。而竞争激烈的非核心片区，和处于消费者培育期的项目，恐怕将只有其中的佼佼者才能获得品牌的积极进驻。
图三：零售新增供应与净吸纳量表现
图四：2023年市场租赁需求强度分析
世邦魏理仕中国区战略顾问部 商业咨询负责人钟廉军表示：“2023年在政府及业界的努力下，广州优质商业市场的数据颇为亮眼，显示市场正在逐步向疫情前水平恢复。尽管品牌和消费者对商场及体验的要求不断提升，商场招商运营难度也在持续攀升，并且市场还同时面临了主力租户更替的问题。但经济持续稳健恢复及商业利好政策出台的预期，以及运营商和品牌旺盛的创新热情，都将驱动广州商业市场在2024年的持续增长。而消费基础设施公募基金的推出，也将利于商业市场的长远发展。”
仓储物流市场：跨境电商需求强劲，空置率创历史新低
广州仓储物流市场在2023年的空置水平跌宕起伏，年供应及吸纳量均创历史新高。全年供应量达到107.2万平方米，近五倍于2022年的数值，使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。幸得第三季度跨境电商成交的爆发，惠及包括保税及非保税在内的高标仓市场。该需求趋势在第四季度延续，花都新增供应43,000平方米的非保税干仓被跨境电商整租，第四季度空置率从第三季度的低位进一步下跌3.4个百分点至年末的2.5%，较2022年末下降了7.4个百分点，更较2023年头部季度的空置率高位下降了19.4个百分点之多，全年净吸纳量高达130万平方米。
广州仓储物流空置去化的优异表现，得益于跨境电商的快速扩张，这也令珠三角仓储物流市场走出了一波区别于国内其他区域的行情。大型跨境电商平台为配合海外拓展计划，避免重现2023年年初的爆仓困境，积极在珠三角承租仓库，打造全球供应链基地。按照世邦魏理仕的统计，年内主要跨境电商平台在广州录得15宗，共117万平方米的高标仓库新成交及扩租。而在珠江口西岸邻近广州的城市，合共录得33宗约295万平方米的成交，其中75%的园区是以整租（包园）的方式承租。跨境电商的整租偏好，尤其利好具有大面积空置或整栋空置的物业。
相较于跨境电商，其他小面积的高标仓需求则没有在疫情结束后完全恢复，影响了租金表现。除跨境电商以外，年内仅录得相对较少的成交，如第三方物流和汽车零部件制造商等的成交。小面积空置的去化周期普遍较长。并且，国内大型物流仓储运营商普遍采取更积极进取的租赁策略，因此年内租金有所松动，全年租金同比下跌2.3%。尤其在第二季度，受当季空置率高企影响，租金录得年内单季蕞大的环比跌幅（-1.8%）。而随着下半年空置率重回个位数水平，租金跌幅显著收窄并于第四季度维稳，录得0.1%的环比跌幅至年末的每日每平方米39.1元。
与此同时，位于增城的“东部公铁联运枢纽”年内出让多宗物流用地，显示该特大型物流枢纽的建设正在快速推进中。2023年广州出让的工业用地中，共20宗地块174万平方米的建设用地面积带有仓储用途，其中63%的土地面积位于增城区，20%位于南沙区，另外12%位于花都区。增城区“东部公铁联运枢纽”有望在未来几年快速崛起为广州重要的物流仓储设施核心片区。
佛山高标仓储物流设施的租赁表现与广州市场相似，同样是跨境电商青睐的城市，尤其是佛山北部的三水区和南海区。2023年，佛山仅一个项目共13.5万平方米的仓库落成，而年内净吸纳量则高达35.7万平方米，一举扭转2022年负吸纳的颓势，并且空置率还一度在第三季度末低至2.8%。尽管年末有所上调至7.0%，但仍比2022年末减少了8.2个百分点。租金表现方面，与广州不同的是，佛山由于供应稀缺，高标仓空置率年内保持在个位数水平，去化压力主要在某些片区，租金季度下探幅度蕞高的第二季度为-0.7%，下半年租金下行放缓，全年录得-1.1%的同比租金下跌。
图五：仓储物流新增供应与净吸纳量表现
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 产业地产负责人邓伟表示：“预计2024年广州优质仓储物流设施的供应将为42.8万平方米，不足2023年的一半，供应压力显著减少。与此同时，跨境电商仍在扩租并已预租部分新增供应面积。制造业的仓储需求在2023年下半年已开始逐步复苏，新兴的连锁折扣零售业态也在兴起，广州及邻近城市的小面积需求有望得到持续增长。我们相信，2024年广州高标仓市场将维持较低的空置水平，租金有望从低谷中反弹。”
2023年，广州投资市场录得22宗成交，成交金额总计154.7亿元，同比减少4.3%。成交资产类别涵盖写字楼、零售物业、酒店和厂房等，以成交金额计算，写字楼的占比蕞高，达到79%。
近年来房地产企业出于增加资金流动性的目的而加速处置资产，使开发商出售持有物业成为主要的标的来源，本年的成交延续了这一特点。按宗数统计，开发商类企业在卖家构成中占比接近九成。从买家类型来看，广州和周边城市的买家本土化特点明显，包括私人投资者、企业和本地国资企业。相较于机构投资者，私人投资者更青睐于总成交金额五亿元以下的物业，因此他们更容易把握良机快速完成交易。另一方面，自用型企业买家是需求主力，成交金额占比接近40%，同比增长15个百分点。年内录得银行、保险公司、科技企业和消费品制造业等多家企业购入新建写字楼作办公自用，区域覆盖金融城、鱼珠、科学城和广州南站等新兴商务区。
从交易方式看，本年度司法拍卖成交增多，年内录得四宗，涵盖写字楼、裙楼商业和工业厂房等类型。其中南沙区的工业厂房罕见地以54%溢价成交。另外，其他区域还录得其他另类资产成交，如太平人寿收购番禺的木棉人家养老社区，本地国资平台公司收购海珠区商务园区。可见新经济地产物业持续受到关注。
图七：2023年大宗交易按物业类型分析（交易金额）
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示：“展望2024年，优质写字楼市场继续迎接供应高峰，可售物业增加或引致资产价格进一步下调，资本化率短期小幅走扩，有利于投资者尤其是有办公刚需的自用型买家抓住价格松动的时机入场，促成交易。另一方面，跨境电商在华南的巨量扩张使投资者的目光更加聚焦仓储物流物业，和同被列入公募REITs领域的商务园区物业继续成为热门的投资资产类别。”
【责任编辑】王玉婷(PO396)
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