关于《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定》（南府办〔2021〕24号）的政策解读
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关于《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定》（南府办〔2021〕24 号）的政策解读
2022-03-13 09:06:24
关于《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定》（南府办〔2021〕24 号）的政策解读
2020年4月26日，为落实《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）的规定，在《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（南府办〔2019〕9号）基础上，进一步加大城市更新（“三旧”改造）和村级工业园改造提升力度，制定《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定》（南府办〔2020〕4号，以下简称“区4号文”），围绕联动改造，旧厂房改造，旧村居旧城镇改造，审批程序，落实行政司法保障等方面进行了优化、细化，并在附件中明确了协议出让、公益性用地移交、土地置换、社会稳定风险评估、土地和房屋权籍调查方面等操作细则。该份政策于2021年12月31日到期。因佛山市相关政策尚未修订完成，为保证我区城市更新（“三旧”改造）工作有序推进，经区政府批准，将“区4号文”政策有效期延长至2022年12月31日，重新印发了《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定》（南府办〔2021〕24 号）（以下简称“区24号文”），与上级规定或区政府新出台规定不一致的条款不再执行。
（一）在行政村范围内实施联动改造
1.在同一行政村范围内，集体土地工改居（包括商改居）项目与工改工、工改公、工改农、工改商项目实施联动改造。以土地出让面积计算，与工改居（包括商改居）项目联动改造的项目不低于以下比例:
工改居∶工改工=1∶1；工改居∶工改公=1∶0.8；工改居∶工改农=1∶0.5；工改居∶工改商=1∶1.5。
2.集体土地工改居（包括商改居）项目因客观原因无法实施联动改造的，允许原土地权属人缴纳抵扣款，专项用于扶持村级工业园改造提升。按工改居（包括商改居）项目的土地出让面积计算，分镇（街道）确定如下抵扣标准：桂城、大沥、里水70万元/亩；狮山50万元/亩；丹灶、九江、西樵40万元/亩。
3.国有工业用地改为居住用地项目，无需进行联动改造，也无需缴纳抵扣款。
本规定印发之日起，南府办〔2019〕9号文第四十三条关于联动改造的规定不再执行。本规定印发之日前已批准实施联动改造的项目，包括已批准单元计划、已上集体资产交易平台以及已收储并含有联动改造内容的项目，继续按南府办〔2019〕9号文第四十三条执行。
（解读：这条是根据市政府要求，对联动改造条款进行的修改，主要变化有四点：一是联动改造要求限定在行政村范围；二是协议出让也可以选择缴纳抵扣款免除联动改造任务；三是工改商用地也可以用于联动改造；四是国有工改居项目不再实施联动改造。）
（一）调整集体转国有工业项目补偿和分配
集体土地转为国有工业用地，改造后证载用途为工矿仓储用地的，地价款计收或补偿按以下规定执行。
1.采用挂账收储公开出让方式供地的，收取的总成交地价款全额补偿给村（居）集体经济组织。
2.采用协议出让方式自行改造或引入市场改造主体改造的，按照工业用地区片市场评估价100%计收，计收后全额补偿给村（居）集体经济组织。
3.村（居）集体经济组织可以要求土地受让人无偿返还一定比例的物业（产业载体）作为实物补偿，返还要求和返还比例应在土地招拍挂公告（公开出让）或引入市场改造主体公告（协议出让）中明确。
南府办〔2019〕9号文第四十二条与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（二）国有工业用地增加容积率免缴地价款
已办证的国有工业用地增加容积率，包括扩建厂房和建设多层标准厂房等,无论是否办理产业用房分割销售，均无需补缴地价款。南海区之前已批准的都市型产业载体项目除外。
南府办〔2019〕9号文第四十二条与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（解读：按照市文件规定，进一步提高工业用地改造提升优惠，优惠措施主要有两点：一是集体土地转为国有工业用地出让的，地价款全部补偿给村集体；二是已出让的国有工业用地增加容积率的，一律免缴地价款。）
（一）调整旧村居出让金补偿和分配
1.采用“挂账收储公开出让”方式供地的，土地出让价款计提专项提留资金（16%）后，余额由区、镇（街道）和村（居）集体经济组织按10%∶20%∶70%的比例分配。
2.采用“协议出让”方式供地的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地区片市场评估价的40%计收。土地出让价款计提专项提留资金（16%）后，余额由区、镇（街道）和村（居）集体经济组织按10%∶20%∶70%的比例分配。
南府办〔2019〕9号文第五十二条及附表1与本条款不一致的规定，以本条款为准，本规定实施之日前，改造方案已表决通过或者公开选择市场改造主体的公告已经发布的，按南府办〔2019〕9号文第五十二条及附表1执行。
（二）增加旧村居改造履约保证方式
在旧村居改造中，经农村集体经济组织表决同意，市场改造主体应缴纳的履约保证金可以用银行保函代替，但拆迁保证金不得用银行保函代替。
南府办〔2019〕9号文第五十九条和第六十三条与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（三）旧城镇项目出让金补偿和分配的规定
关于旧城镇项目的地价计收和收益补偿按照以下规定执行：
1.协议出让项目，地价计收标准为认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照区片土地市场评估价的100%计收，即2.2倍不计收，以上部分计收。计收的地价款计提专项提留资金后，由区、镇（街道）按40%∶60%分成。
2.公开交易项目，认定建筑面积2.2倍及以下的地价100%补偿给原权属人。2.2倍以上的地价100%由政府收取，计提专项提留资金后，由区、镇（街道）按40%∶60%分成。
国有建设用地的“商改商、商改居、居改商、居改居”项目，享受旧城镇改造政策。
南府办〔2019〕9号文第七十四条第（三）款与附表1的规定与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（解读：为了推进旧村居旧城镇改造，实施了几处修订，关于旧村居改造：一是调整地价款分成，适当减轻政府财政压力；二是允许以保函代替履约保证金，减轻开发商资金压力。关于旧城镇改造，进一步明晰了出让金缴纳标准。）
（一）简化旧村居项目单元计划报批条件
旧村居改造项目的城市更新单元计划审批过程中，申请人可以提供城市更新单元土地和房屋初步摸查情况，初步摸查包括土地权属、集体物业建筑面积、私人住宅建筑栋数、户口及人口情况等改造项目基本情况。根据不同情形，需调整控规或编制单元规划的项目，《城市更新单元土地和房屋调查明细表》在规划报批前完成;不需调整控制性详细规划（以下简称：控规）或编制单元规划的项目，《城市更新单元土地和房屋调查明细表》在项目实施方案报批前完成。
南府办〔2019〕9号文第五十八条及附件2与本条款不一致的规定，以本条款为准。
城市更新（“三旧”改造）涉及控规未覆盖的区域，可由市自然资源局南海分局会同土地所在镇政府（街道办）组织编制城市更新单元规划，参照控规审批程序批准后，作为控规实施。城市更新（“三旧”改造）涉及控规调整的，可参照控规修改程序批准城市更新单元规划，覆盖原控规。在符合城市更新政策的前提下，能按法定控规实施的项目可不再另行编制城市更新单元规划，但城市更新单元计划须对更新项目的目标定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期实施等方面内容作出专题说明，单元计划批准后，直接编制项目实施方案报批,单元计划和项目实施方案也可同步报批。已批城市更新单元规划的修改，应参照控规修改程序进行，报原城市更新单元规划审批机构审批。
南府办〔2019〕9号文单元规划审批流程与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（三）调整上平台选取土地前期整理方或市场改造主体条件
以挂账收储公开出让方式供地的城市更新项目引入合作方开展土地前期整理的项目，以协议出让方式供地的城市更新项目引入市场改造主体项目及旧村居改造项目，若控规已法定且无需编制单元规划的，在单元计划批准后即可组织材料上交易平台选定土地前期整理方或市场改造主体。若需要编制控规或城市更新单元规划的，在控规或城市更新单元规划的成果已上报市自然资源局（市城市更新局）后，允许依照单元计划批复和上报的规划成果（旧村居项目依据规委会审核通过的成果）在规划容量总量控制的前提下，组织材料上交易平台选定土地前期整理方或市场改造主体。
南府办〔2019〕9号文第四十条及附件10、附件11与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（四）优化旧厂房项目完善用地手续
涉及拆除重建类旧厂房完善历史用地手续的，在申请主体作出拆除地上建筑物的承诺后，可启动用地手续报批工作。按照用地报批审批权限，用地报批材料经佛山市建设用地审批（审核）联席会议审议通过或南海区政府审批通过3个月内，如申请主体已拆除50％以上的承诺拆迁量，或因组织生产等原因确实难以完成的进行专题说明后，可申请用地批准文件。
南府办〔2019〕9号文第二十三条及附件5与本条款不一致的规定，以本条款为准。
城市更新项目完善土地征收手续经批准后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续，按土地区片市场评估价的40%缴纳出让金；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地。
南府办〔2019〕9号文第二十五条及附件7与本条款不一致的规定，以本条款为准。
城市更新项目部分业务环节（如表决、集转国公示等）需要公证的，任何佛山市内有公证执业资格的公证机构作出的公证均予以认可。
南府办〔2019〕9号文附件6及附件7与本条款不一致的规定，以本条款为准。
（解读：一是根据市14号文的规定，简化了单元计划、单元规划报批程序，放宽了“三旧”改造项目完善用地手续标准；优化了完善土地征收手续；二是优化调整了“三旧”改造项目上平台条件；三是扩大公证机构认可范围，方便改造人办理公证事宜。
实行政府裁决和司法裁判。城市更新项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；法律法规没有规定的，实行政府裁决。对由市场改造主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体或经批准的改造主体均可向区政府行政裁决机构（司法行政机构）申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。
（一）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于2/3的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；
（二）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于2/3且占总人数不少于2/3的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；
（三）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80％；
（四）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于2/3的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
区政府行政裁决机构在收到当事人申请书后，应当在5个工作日作出是否受理的决定，对符合条件的应当受理，对不符合条件的，行政裁决机构不予受理并应通知申请人，告知其理由。
区政府行政裁决机构受理后应当在5个工作日内通知申请人及对方当事人，并要求对方当事人在10个工作日内提交书面答辩及证据。
区政府行政裁决机构应当在受理之日起20个工作日内进行调解，调解达成协议的，应当制作行政调解协议书，并送达双方当事人。
一方不接受调解或双方无法达成调解协议的，区政府行政裁决机构应当及时进行书面审查，必要时可组织双方进行现场质辩。
区政府行政裁决机构应当在受理之日起60日内，根据双方提供的书面材料和现场质辩记录，以区政府名义作出行政裁决，并在作出裁决之日起5个工作日内将裁决书送达双方当事人。有特殊情况需要延长的，由区政府行政裁决机构负责人批准，可以延长30日。
对政府裁决不服的当事人一方或双方，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由区政府申请人民法院强制执行。
（解读：根据省71号文和市14号文的规定，制定了行政裁决流程，便于行政裁决的实际执行。）
区24号文附有5份附件，分别是协议出让、公益性用地移交、土地置换、安全风险评估、土地和房屋权籍调查方面的操作细则，属于程序性及技术性规范，就不再一一解读，有疑问的可向市自然资源局南海分局或镇（街道）“三旧”改造机构咨询。
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