各地税局一周房地产行业问答、税务稽查案例等（截止20210523）
留言内容：企业通过法拍获得厂房过程中，替出让方企业承担的税费，是否可以计入期间费用税前列支。
回复部门：福建省税务局纳税服务中心
回复内容：您好，根据您的叙述，企业通过拍卖取得房产，替出让方企业承担的税费应留存相关票据和代缴凭证，可以作在企业所得税税前扣除。
一、根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第五十六条 企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
第五十八条 固定资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;
第五十九条 固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
第六十五条 企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
第六十六条 无形资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;
第六十七条 无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。”
三、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定：“第五条 企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的线、佛山土地增值税地下车位是按照建筑面积还是套内面积计算呢
内容：因佛山市车位的不动产证书面积与其他城市不一样，佛山的车位产权建筑面积包含公摊，建筑面积是套内面积的2-3倍（广州的车位建筑面积与套内面积一致），想请问，在土增税清算时，车位的面积是按照建筑面积还是套内面积计算呢？
回复内容：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。根据《国家税务总局广东省税务局关于发布的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。
根据《国家税务总局广东省税务局关于发布的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）规定，利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。
关于人防车位收入、成本、费用处理：针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。
内容：房地产开发项目，缴纳人为发包人还是承包人？
回复内容：根据《中华人民共和国环境保护税法》（中华人民共和国主席令第六十一号）第二条规定，在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者为环境保护税的纳税人，应当依照本法规定缴纳环境保护税。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
4、个人以不动产投资入股涉税问题
内容：请问境内自然人将名下的工业用地及厂房投资入股设立一家自然人独资有限责任公司，不动产过户时是否需要缴纳契税和土地增值税？谢谢！
回复内容：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）头部条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
5、个人出租住房和工业厂房涉税问题
内容：请问境内自然人出租住房和工业厂房如何缴纳增值税及附加税费、房产税和土地使用税、个人所得税等？谢谢！
四、个人所得税-财产租赁所得：（住房税率为10%，非住房税率为20%） 1.每次收入在4000元以下的应纳税额=（每次收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用－800）×税率 2.每次收入在4000元以上的应纳税额=（每次收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用）×(1－20％) ×税率
七、备注：1.2021年4月1日起，月租金收入未超过15万元的，免征增值税。2.2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
6、如何准确理解计税成本核算终止日
问题内容：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。关于这个条款，我们的理解是，计税成本核算终止日之前实际发生并取得合法票据的成本，都应该计入计税成本。比如某项目2020年11月完工，企业将计税成本核算的终止日确定为2021年5月30日，那么在2021年5月30日前发生并取得合法票据的成本都应该计入计税成本。也有人认为，计税成本只包含截止2020年12月31日实际发生的成本及已经计提在账上，在所得税汇算之前取得发票的成本，不包含在2021年1-5月实际发生并取得合法票据但没有在2020年计提的成本。以上两种不同理解，对计税成本的核算差异较大，哪种理解是正确的？特向总局咨询，以正确理解该条款，准确计算计税成本。
7、土地增值税清算中的监理费及造价咨询费
问题内容：请问：房地产开发过程中发生的监理费、造价咨询费是否可以列入开发间接费在土地增值税清算中扣除？
8、房地产开发企业计税成本确认问题
问题内容：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。这里有个问题向总局咨询：假设某房地产开发项目于2020年11月完工，企业将计税成本核算的终止日确定为2021年4月30日，假设2020年发生开发成本10亿，计提成本5000万（汇算清缴前取得发票），2021年1-4月发生开发成本1.2亿（全部取得发票，此部分未计提在2020年账上），那么核算计税成本的时候是否应包含2021年1-4月发生的这1.2亿？按我们对此条款的理解，计税成本核算终止日前发生的成本都应算进去，因此应包含2021年1-4月发生的成本。但是也有人认为计税成本不应该包含2021年1-4月发生的成本。理解不同，对企业所得税的影响差异比较大，故特向总局咨询，以准确理解此条款，正确计算计税成本。翘首盼复。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512)规定：“第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第十三条规定：“企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。”
9、房地产企业土地增值税清算单位如何确定
问题内容：请问，湖北随州地区的房地产开发企业，在有多个工程规划许可证（其中不可售部分如配电房也单独办理了工程规划许可证）、多个施工许可证、分期开发的前提下，如何确定土地增值税的清算单位？能否在项目分期的前提下，多本施工许可证或规划许可证合并作为一个项目进行清算（也即以项目分期为基础，对同一期内的多本证进行合并作为一个清算单位）？
10、政策性搬迁后闲置的土地是否需要缴纳土地使用税？
问题内容：我公司因被省政府列入关改搬转企业清单，已于2020年6月拆除厂房和机器设备，土地闲置至今。之前我公司享受财税107号文-去产能调结构房土两税减免，减免到期日为2020年9月底。我想问的是：我公司因政策性搬迁闲置未用的土地是否能继续享受房土两税减免？
第二，根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)文件第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
问题内容：我单位系房地产开发公司，在我企业招拍挂摘地后，地面附属物还有小部分企业厂房需要我们自行协调拆除。针对这些企业厂房的拆除赔偿，我们需要取得什么样的发票入账？
答复内容：根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第二条的规定，“本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。”； 第八条的规定“税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。”，外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。 第九条的规定“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。？？小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。？？税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。？？第十条的规定”企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。？？企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。
12、房地产开发商按开发的建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费是否缴纳契税
问题内容：房地产开发商在取得土地使用权后按开发的建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费是在取得土地使用权后发生的费用，是否需要缴纳契税？
13、经济适用房转商品房交的土地出让金，这部分土地出让金还用不用交契税？
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
14、委托代建合同的委托方没有取得发票可否入账
问题内容：一委托代建合同，项目业主即委托方，项目业主与受托方签订代建合同，同时，受托方与施工单位签订的施工合同；
答复内容：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）的规定：“ 二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。”
15、停产搬迁企业是否还要缴纳土地使用税
问题内容：您好，我单位因被列入湖北省沿江化工企业关改搬转任务清单，享受财税107号文-去产能调结构企业房土两税减免优惠。优惠截止日为2020年9月30日；后于2020年6月份我公司配合当地政府按规定拆除厂房及机器设备。厂房拆除了，按理来说房产税自然不用继续缴纳了。这个没有疑问。但是，土地使用税优惠到期后，是否还要继续缴纳？目前土地自去年厂房拆除后也一直空置闲用至今。此土地是由于我们执行国家政策而停用闲置的，且此土地后续无继续使用规划。
第二，根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)文件第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
16、土地使用权的拍卖佣金缴纳契税
问题内容：房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，向第三方拍卖中介公司支付拍卖佣金，不属于权属转移合同确定的成交价格。
答复内容：一、根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定：“根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”
17、土地使用权的拍卖佣金缴纳契税
问题内容：房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，向第三方拍卖中介公司支付拍卖佣金，不属于权属转移合同确定的成交价格。
三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，头部条 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。……（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……
18、国家税务总局莆田市税务局稽查局关于福建XXX房地产开发有限公司税务事项通知书送达公告
发布时间：2021年05月21日09时18分 来源：国家税务总局莆田市税务局
根据国家有关税收法律、行政法规的规定，我局已于2021年5月10日对你公司发出税务事项通知书 (莆税稽通〔2021〕9001号)，因你公司注册登记地址及联系方式无法采取直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令〔2002〕362号）头部百零六条之规定，现将对你公司发出的税务事项通知书 (莆税稽通〔2021〕9001号)采取公告送达，自公告之日起满30日，即视为送达。
19、国家税务总局福清市税务局税务事项通知书(土地增值税核定通知)
20、拆迁补偿费：契税计税基础究竟如何确定？
2021年05月21日 中国税务报 版次：08 作者：魏民
A房地产开发公司于2017年取得了一块土地，合同确定的成交价格为4.2亿元，A公司已经缴纳契税。经当地政府联合评审，地方财政集中支付中心确定土地成交价格中，拆迁补偿费部分为1.12亿元，并返还给A公司。但是，A公司在账面中列支了1.64亿元的拆迁补偿费，就补偿费差额部分0.52亿元（1.64亿元－1.12亿元）缴纳了契税，并将0.52亿元拆迁补偿费计入土地成本中，在土地增值税、企业所得税的扣除项目中列支。
与A公司不同，B房地产开发公司是就新增的拆迁补偿费缴纳了契税。2015年1月，B公司通过招拍挂的形式获得了当地350亩国有土地使用权，支付了土地出让金，取得了地方政府每亩30万元的补偿款。2015年10月，原土地使用权人C公司以拆迁人员安置费用不足为由，与B公司签订了补充协议书，由B公司分三次向C公司支付新增拆迁补偿费用2亿元。B公司就相关费用缴纳了800万元契税，将2亿元的新增拆迁补偿费计入土地成本，在土地增值税、企业所得税的扣除项目中列支。
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号），土地使用权出让、出售、房屋买卖的契税计税依据，为土地房屋权属转移合同确定的成交价格。《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，以竞价方式出让的，其契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。实务中，拆迁补偿费属于“各种补偿费用”范畴。
从名义上看，A公司、B公司的两笔费用是拆迁补偿费。但是，笔者深入研究企业的交易行为后发现，两者有本质区别。契税的计税依据是基于合同确定的土地价格。A公司虽然列支了1.64亿元的拆迁补偿费，但是经政府部门评审认定，包含在合同确定的土地价格中的拆迁补偿费仅为1.12亿元。因此，笔者认为A公司账面上多列支的0.52亿元拆迁补偿费，不属于合同确定的土地出让成交价格，也无须缴纳契税。如果A企业就这部分费用缴纳契税，将出现人为扩大合同确定的土地价格的情况。
B公司新增的2亿元拆迁补偿费，发生在通过竞价方式取得土地使用权之后，没有在合同确定的土地成交价格中予以体现，且这笔费用并非为取得土地使用权而支付，而是企业取得土地使用权后附带的支付义务。值得关注的是，从市场情况来看，2亿元远超过当时正常的拆迁补偿费标准。考虑到原土地使用权人C公司为B公司的股东之一，这笔费用实质上是土地溢价部分的一种表现形式，可以视作一种提前分配的税后利润，其实质是否为拆迁补偿费，仍有待商榷。虽然B公司已经就这笔拆迁补偿费缴纳了契税，但是企业以此为由将该费用计入土地成本，在计算土地增值税和企业所得税时进行扣除的做法，可能存在风险。
根据政策规定，契税的计税依据以合同确定的成交价格为基础，需要缴纳契税的拆迁补偿费应当包含在成交价格中，而非企业实际发生的全部拆迁补偿费。在计算土地增值税增值额时，企业实际发生的拆迁补偿费，属于开发土地和新建房及配套设施（以下统称“房增开发”）的成本，可以在计算土地增值税增值额时据实加计扣除。需要注意的是，只有A公司和B公司有足够的证据，证明其拆迁补偿费的真实性、合理性，才可以在计算土地增值税时作为土地成本列支。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号），A公司和B公司在计算土地增值税增值额时，发生的取得土地使用权所支付的金额、房增开发成本在全额扣除的基础上，可以加计20%扣除。同时，假设A公司、B公司均无法按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用将按照其取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的10%计算扣除。此时，房地产开发企业发生的允许扣除的拆迁补偿费用，可以按130%扣除。
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