土地持续缩量供应未来佛山房价要涨？
佛山6月新房网签量8438套，环比五月增长37%，新房实际成交量可能接近一万套！
单看6月数据，基本上可以达到去年月度平均水平。佛山楼市肉眼可见的趋暖反弹。
2022年6月可谓是佛山楼市的分水岭，前有银行降息，首套房贷利率刺破DP20个基点，最低可达4.25。
然后是6.2新政，除了祖庙，桂城，大良全部放开限购，非限购区首套房可执行2成首付。
紧接着是端午大促、618年中促、630大促连续三波促销活动！多重利好的叠加也让佛山楼市6月走出了美丽的行情。
与新房反弹成交形成鲜明对比的是，佛山6月乃至整个上半年的土拍市场依然一潭死水！要么央企托底，要么地方国企接盘。
整个上半年土地成交面积仅仅82万平方米，创近十年新低，成交金额124.73亿，同比下跌77%！
佛山2021年土地成交面积334万㎡，已创过去10年新低，其中2021下半年仅仅成交113万㎡，环比下降50%！
最近一年来，佛山土地成交面积仅仅195万㎡，相比2020年巅峰时候的531万㎡下降了63%，相比2019，2018，2017年也分别下滑54%、58%、58%！
即使市场萎靡、销量下滑，2022年上半年佛山新房成交量还是有35675套，，加上2021年下半年的45000套，佛山最近一年新房成交量逾8万套！
由于开发商基本面并没得到质的改善，大部分开发商资金链依然紧张，除了信誉良好的国企央企，绝大部分民企开发商处于躺平状态。
如果用大幅下滑来形容新房市场，那么只能用腰斩腿斩来形容土拍市场了，开发商的资金链严峻的状况依然没有得到质的改善。
虽然销量依然萎靡不振，但因为土拍更加拉跨，佛山新房市场已经加速进入去库存周期。
只要开发商基本面没有改善，楼盘的促销优惠节奏就不会松懈，再加上低利率，低首付的叠加刺激，预计下半年新房销量会持续回暖。
同时只要开发商资金链依然严峻，就不可能在土拍市场踊跃拿地，可以预计的是下半年土拍走势会依然萎靡。佛山新房市场去库存速度会进一步加快。
放眼2023—2024周期，佛山新房市场供需矛盾就会变得十分尖锐！
值得一提的是未来新房市场豪宅楼盘会进一步压缩刚需市场的生存空间。
近一年，刚需和豪宅市场走出了完全相反的上涨曲线。由于豪宅市场良好的增长性也使得富人群体对大平层豪宅趋之若鹜。尝到甜头的开发商也更热衷于开发大平层产品。
最近一年便有鹏瑞三龙湾一号、保利天珺城市秀台、保利天汇、万科璞悦山、保利维塔、建投恒福一号等多个大平层产品相继入市。
在土拍不旺背景下，只有极具诚意的靓地才能赢得开发商的青睐，而这种优质地块相当一部分会用来开发豪宅产品，所以未来大平层热度只会有增不减！
本来土地就缩量供应，豪宅产品供应增加，会进一步压缩刚需市场的生存空间。
未来楼市市场节奏可能会变成豪宅过剩，刚需紧缺！
土地缩量供应会导致供需市场失衡，但是针对不同板块而言，又展现出不同的形态！
原大部分非限购区比如三水高明，勒流杏坛等板块，土地缩量供应的同时，整体市场销量也在放缓，再加上庞大的库存基数，不会表现出明显的供需失衡状况。
过去几年土地海量供应，目前新房库存依然很大，放开限购后反而被张槎南庄等板块虹吸严重，6.2新政后高明区最近一个月新房仅成交663套，二手只有207套，销量下滑趋势明显！
即使原限购区的南庄未来也不会迎来供需失衡
南庄分绿岛湖、凤翔湾、吉利三大板块，目前在售新盘超过十个，市场整体货量很大。
放开限购降低首付比例后，南庄和张槎石湾竞争中直落下风，去化速度放缓，即使土地缩量供应，未来新房市场并不会迎来供需失衡。
而桂城的千灯湖、平洲、三山、陈村TOD、祖庙广佛线、奇槎等板块，未来新房市场供不应求状况将尤为明显。
2021年三山备受投资客青睐，三山新城也是去年佛山热度最高的板块。在售楼盘中海文锦，万科天空之城、保利华侨城云禧等楼盘去化速度极快，最快今年年底会进入清盘阶段。
近一年半，三山只有一块宅地出让——万科璞悦山，这也是佛山实际意义上的地王。而且今年下半年三山依然没有土地供应，实际上整个三山宅地规划占比非常之低。
可以预期的是明年三山万科璞悦山会一家独大，三山也将进入存量房市场。
由于璞悦山主打143方改善型四房和大平层（目前也有117方刚需望江四房在售）明年的三山刚需三四房会极度稀缺。
三山也将从买方市场向卖方市场转移，万科璞悦山也将掌握整个三山的定价权，这其实和2020年的千灯湖板块的涨价逻辑很像——进入存量房市场后供需失衡，新房稀缺，天悦一家独大，大平层价格上涨，带动周边二手水涨船高。
供不应求只会导致一个结果——房价上涨！而整个板块的房价上涨一般是从存量房市场开始的。
放眼未来两年，只要土地持续缩量供应，不仅三山，佛山部分部分临广和中心城区板块都会迎来供需的严重失衡。新一轮房价上涨可能就在路上。
还是想告诉大家，别不信房价会涨，也别期待房价贱如大葱，我们的楼市本质上还是政策市，房价涨得太快的时候打两巴掌，跌得太多给个糖吃，这两个月铺天盖地的救市政策已经是现阶段的政治正确！
调控本质上就是通过行政的力量干涉供需，供需关系的转化又会带动市场节奏的变化，周而复始，一向如此！
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