地产涅槃丨租赁篇：保租房加速推进公募REITs取得重大进展
保障性租赁住房的诞生，进一步完善了我国住房保障体系的搭建，有助于为新青年、新市民解决住房难题。
今年以来全国各地保障性租赁住房发展按下“加速键”，各地因城施策，利用涉租赁用地和产业园配套建设租赁住房、非改租、市场化房源纳保、空置和未售的保障性住房转化等多措并举，加速保租房的供给。
住建部表示近两年全国已开工建设256万套，多省市表示已提前或超额完成2022年预定目标。
与此同时，保租房公募REITs在今年也取得了重大突破，三只保租房公募REITs上市即在资本市场上收获巨大关注，上市首日皆触及30%涨停。
自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，从中央到地方密集发布利好政策，加速推进保障性租赁住房筹建。
住建部提出，40 个重点城市将在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房650 万套（间），其中，2021年、2022年是筹建的关键期，计划建设筹集330万套（间），完成“十四五”目标的一半。从全国各地筹建进度来看，有望超额完成预定目标。
全国来看，2022年8月17日，国家卫健委举行新闻发布会，住房城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，近两年，全国已开工建设保障性租赁住房256万套（间），能够解决700万新市民、青年人的住房困难。分城市来看，多地已超额或提前完成保租房年度筹建任务目标。
比如，浙江省人民政府官网发布消息显示，上半年全省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务，宁波、温州、金华和舟山4地的筹建数量均已超过年度计划。
保障性租赁住房作为缓解新市民、青年人住房困难问题的重要抓手，中央提出，鼓励多主体参与，多渠道供给。
目前，保障性租赁住房的多元供应主要分为涉租赁用地新建、产业园配套用地建设、非居住存量改建、市场化房源纳管和空置、未售的保障性住房转化5种方式，各地因城施策推进。
2022年新增租赁用地主要分布在核心一线年涉租赁用地的供应相比2021年同期供应有所下降，各地因城施策，按照各地租赁市场的实际需求进行供应，在新政加持下土地供应市场更加有序。
从涉租赁用地拿地企业来看，国企央企拿地的占比超过90%，涉租赁用地仍将以各地方国企和央企托底为主。民企主要以配建租赁住房的方式承担建设9.3%的租赁用地。
受疫情影响，2022年新开大型租赁社区相比2021年有所减少，部分国企主导的大型租赁社区在运营上处于以价换量的阶段，并没有实现真正的运营溢价。企业更看重的是未来能够走保障性租赁住房REITs的资本退出路径。
我国仍有庞大的蓝领人群的租住需求仍未被社会关注。我国9亿劳动人口中，蓝领规模近4亿人，是城市系统中蕞大的打工人群体，而他们的租住需求无法被满足，需要产业园建设配套的租赁住房满足这些人群的租住需求。
以上海为例，从事制造业和建筑业的蓝领人群约有28.04万人，第三产业服务业的就业人口约28.37万人，五大行业的就业总人口约56.42万人。对企业员工住宿产品的需求人数大约有39万人，按4人每间计算约有9.87万间的住宿需求。至2025年，上海保租房中产业配套的租赁住房新增约7.05万间，但距离满足企业住宿的租赁需求仍有一定的差距。
各城市积极推进推进产城融合，提高产业园区配套用地面积占比上限，建设企业宿舍。西安、合肥和海南等城市已经开始落实这一路径。其中，西安将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%；合肥产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到10%。提升部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
“非改租”作为保租房供应的重要方式，也是盘活闲置存量资产的有效方式之一，成为各地筹建保租房的首选，尤其是涉租赁用地供应规模较小、商办库存大去化周期长的二三线城市。
多地发布政策明确支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房，且可以不变更土地使用性质、不补缴土地价款，还可以享受税收优惠、民用水电气价格。厦门、天津等城市还发布了非居住存量改建保障性租赁住房实施细则，推动非居住存量房屋改建，增加保障性租赁住房供给。
与新建租赁住房相比，存量改建的周期相对较短，能够快速形成供应。从目前各地保租房落地情况来看，已有大量“非改租”项目落地。比如，浙江省上半年筹建保租房31.9万套（间），其中，转化和改建类约17.3万套（间），占比超50%。
在政策倾斜、资金支持等一系列政策利好下，不少长租公寓项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系。
万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓、魔方公寓、乐乎青年社区、安歆公寓、城方、CCB建融家园等长租公寓品牌均有项目纳入保障性租赁住房体系。
万科长租公寓事业总经理胡东华称，泊寓响应国家政策号召，多渠道、多方式参与保障性租赁住房建设和运营，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深州、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市，正式纳保50个项目、4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中，武汉首个新建保障性租赁住房，开业即满租。
建信住房副总裁赵晓英表示，今年纳入保租房认定的项目共26个，接近1万套房源，建筑面积近50万平方米，主要分布在上海、重庆、江苏、浙江、湖南、河北等一二线城市。魔方公寓负责人更是表示，响应政府号召，“应纳尽纳”，推动各地项目纳入保障性租赁住房体系。
专业化运营商除了将已有的市场化项目申请纳入保租房外，还通过与政府、国企、投资机构合作，提供技术输出及运营服务，赋能保租房发展。
目前部分城市有大量保障性住房空置、待售，导致保障性住空置的原因主要有房屋位置偏僻以及供过于求等。传统的保障性住房（非商品住宅）处于空置或者未售的部分将进入保障性租赁住房体系，既能解决库存堆积的同时解决了新青年和新市民的租住问题。
以郑州为例，截至2020年年底，郑州市非商品房用地（包括安置房、经济适用房、公租房等）未销售面积2741.17亩，库存比例高达45.94%，去化周期较长。近日，郑州发放了首批保障性租赁住房项目认定书，共涉及35个项目，筹集保障性租赁住房49957套（间）。其中，利用存量住房转化的项目14个，筹集22940套（间），郑州将存量住房转化为保障性租赁住房项目的占比高达45.9%，这也成为郑州筹集保障性租赁住房的主要渠道之一。
利用安置房用作租赁住房人才公寓可视为更优的选择。一方面可以调节市场供求关系，另一方面可以减轻城市土地供应压力。北京、佛山、重庆等城市也纷纷出台相关政策，通过盘活存量闲置住房（公租房、经济适用房）这类保障性住房用作保障性租赁住房。
保障性租赁住房公募REITs是今年以来行业蕞大的焦点，从年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批两单保租房REITs申报，再到近期三只保租房REITs上市，热度不断攀升，荣登热搜榜。
经过几年的发展，我国租赁住房行业的“投、融、建、管”模块已经逐步完善，唯独退出路径尚待摸索。如今，保障性租赁住房公募REITs放开，为项目退出提供新渠道，打通了投融建管退的全流程商业闭环。
8月31上午，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同步上市。上市首日，三只保租房公募REITs全部触及30%的涨停限制，显示出投资机构极大的买入热情。从已发行的三支保租房公募REITs来看，底层资产均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设施完善的就业集中区域，均为产权型REITS。其中，深圳、厦门保租房公募REITs基础资产属于保租房，北京的属于公租房。
9月22日，据上交所REITs项目专栏称，有巢住房租赁(深圳)有限公司作为原始权益人的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态为“已申报”，是第四单正式申报的保租房公募REITs，也是首单房企申报的保租房公募REITs。
前三单的原始权益人均是保障房公司，都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企，这也为市场释放了积极信号。此外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目也已完成招标，中标人为华夏基金。
目前住房租赁项目要实现公募REITs发行需要达到4个基本条件。
其中前三个来自2021年7月国家发改委印发发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》文件通知，第4个来自2022年7月15日沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》文件。该条件是基于试点阶段坚决“不涉房“的补充，一定程度上会促使房地产企业长租业务的独立运营，从而达到未来参与REITs的基础条件。
结合住房租赁项目公募REITs发行条件和已发行的三支保障性租赁住房公募REITs分析发现，“原始权益人能力、现金流稳定性、未来的估值”是市场认可保租房REITs投资价值所在。随着全国各地保租房的加速推进，将会有更多保租房项目符合发行条件的，未来将有更多的城市以及企业进行跟进。
各地因地制宜，根据各地租赁市场的实际需求多元筹措保租房，多省市提前完成保租房供应目标，跑步前进为新青年和新市民提供租住保障，同时也提高了城市对人才的吸引力。保租房公募REITs的成功发行，打通了“投融建管退”的资管全流程，为保租房的发展扫除了蕞后一道障碍。（来源：丁祖昱评楼市）
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