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存量用地改造中的高质量发展密码

admin6个月前 (09-27)佛山产业信息14

　　位于佛山市中心的岭南天地是禅城“三旧”改造土地利用的典型成功案例。南方日报记者戴嘉信摄

　　禅城城市更新再添新项目。4月28日，佛山禅城区人民政府发布《禅城区2019年“三旧”改造年度实施计划项目上报前公示》（下称“公示”）。根据公示，2019年禅城“三旧”改造共计54个项目，涉及42条自然村，其中计划启动49个、计划完成5个旧改项目。

　　佛山市自然资源局禅城分局党组书记、局长陈丰顺表示，公示项目并不意味着禅城今年都要完成，而是相当于提前对城市“三旧”改造进行规划。“因为公示以后只不过是一个门槛，当公示了以后才有机会去启动一些历史用地的办理，包括标图建库、包括做相关策划。”

　　数据显示，去年禅城完成“三旧”改造1913.23亩，而不断入库的“三旧”改造项目，也有望为佛山中心城区推动高质量发展注入新动力，也是观察2019年中心城区发展的一道新窗口。

　　公示“三旧”改造4980亩涉及多个城中村改造

　　从同济地铁站下车，沿着汾江中路往南走，简村这条不起眼的小村，就藏在禅城区祖庙街道这个人口蕞为密集、城市化程度蕞高的区域。

　　简村的集体用地只有100亩，常住人口不到1000人。市民何庆生家住唐翠园小区，离简村直线距离不过几百米。他告诉记者，在他印象中简村就是一个城中村，环境面貌都跟附近的小区差异比较大。“简村在上世纪90年代开始，就有很多人在这里经营童装批发生意，很多行业的员工就住在附近的简村城中村里。”

　　这个位于地铁广佛线同济路站附近的城中村，周边有同济广场、金马剧院、创意产业园、同济小学等，生活配套很完善。

　　蕞新发布公示显示，简村整村地块改造项目已被纳入禅城“三旧”改造计划当中，区域面貌有望得到较大提升。该项目归属于简村股份经济联合社，涉及改造总面积109.74亩，改造方向为住宅项目。

　　公告显示，2019年禅城区“三旧”改造项目共计54个项目，祖庙片区占18个、南庄占11个、石湾占8个、张槎占4个。

　　“‘三旧’改造是城市升级的主要方向之一。”陈丰顺说，经过持续的转型升级，禅城已打造了岭南天地、莲升片区、石湾西片区、石湾陶谷等“三旧”改造典型样本。

　　今年禅城将加大“三旧”改造力度，城市形态有望得到进一步提升，“近期公示的‘三旧’改造计划，包括54个项目4980亩地。”陈丰顺说。

　　而54个项目中，改造意向为商住项目的共计有31个，占地面积在100亩以上的项目达13个之多。另外有5个项目为年内计划完成改造，当中包括朝安碧桂园、华南金谷国际二期、镇中路两大建村市场等。

　　值得关注的是，本次公布的计划表中，涉及多个城中村改造。

　　其中，深村村仁和、仁五股份合作经济社项目规模约44亩，临近今年1月公布的城市深村旧改控规范围，这里未来将释放13宗商地，并规划有轨电车经过。

　　而湾华村项目面积达到243亩，项目位于地铁2号线号线交汇处南侧，周边有第三中学、澜石医院、西华公园、湾华小学、华英学校等配套。

　　陈丰顺表示，禅城今年将继续加大土地储备力度，加快推进城中村连片改造及重要节点“三旧”改造项目，并结合禅城区土地利用总体规划情况，优先确保城市形态提升重点建设项目的用地报批。

　　“‘三旧’改造是接下来禅城高质量发展的主攻方向，从历史上来看，禅城的土地开发强度已经比较。下一步的发展只能从低效用地、存量用地去挖掘、寻找发展的机会。”陈丰顺说。

　　提前布局城市形态提升让土地权属人有知情权、参与权

　　陈丰顺表示，公示并不意味禅城今年会实施相应的“三旧”改造项目。“我们实际上不可能推出这么多项目。因为公示只不过是一个门槛，当公示了以后才有机会去启动一些历史用地的办理，包括标图建库、包括做相关策划。”

　　作为土地资源稀缺、土地价值寸土寸金的中心城区，“三旧”改造是禅城寻找发展载体、探索城市发展空间、奋力打造高质量发展走在前列的现代化佛山中心城区的重要抓手。

　　公示上的项目，可以看作是禅城提前布局未来城市形态的提升。

　　从公示项目中不难发现，产业研发中心、人才公寓、总部经济等项目，是禅城经济社会发展进入新阶段后，对新兴产业土地载体空间需求的新一轮回应。

　　以南庄正在推进“三旧”项目为例，过境路以北、金田汽修厂地块的旧厂房，虽然面积不大，但按照改造意向，将改造成为现代陶瓷研发中心以及陶瓷人才公寓；佛山一环以东、佛开高速以西、樵乐路以北地块，改造面积达299.35亩，在未来将会从旧厂房变身成集4S店、专业汽配市场、汽车主题配套项目、餐饮及休闲娱乐配套等于一体的多元化汽车城。

　　汾江河景观带所在的城北片区，长久以来旧厂房、批发市场聚集。陈丰顺表示，早些年，佛山启动了中轴线的打造，禅城城北从属于中轴线北片区。这几年随着项目的不断推进，禅城也在启动中轴线北片区的规划修编。

　　“目前城北还有很多低矮厂房、物流企业、批发市场，城市形态还称不上现代化。接下来我们将依托地铁3号线，重构和谋划北部片区地块的价值提升。”陈丰顺表示。

　　近年来，随着该区域“三旧”改造持续进行，多个品牌开发商进驻城北片区，旭辉公元、万科金色里程、敏捷金谷国际和融创扶西项目等涌现，片区的商住氛围有所改善。

　　“公示体现的是一个年度计划，这个年度计划是根据广东省的相关要求，让土地权属人有知情权、参与权，我们一早就做好了摸底，征求意见，由镇街报上来以后，经过政府批准，对外进行公示。”陈丰顺说。

　　去年禅城完成“三旧”改造1913.23亩

　　蕞新推出的“三旧”产业发展项目，成为观察禅城加快产业转型和城市功能转变的坐标。

　　2019年禅城区政府工作报告指出，去年禅城完成“三旧”改造1913.23亩。腾出来的空间将给禅城带来哪些新的可能性？

　　陈丰顺表示，不少产业项目都通过“三旧”改造要来空间聚集产业。“比如原来的水泵厂、张槎建陶厂的项目今年应该会启动，我们的政策配套出台以后，会加大宣传，尤其跟镇街，包括跟土地权属人的互动，让社会都能够知晓‘三旧’改造的政策红利，从而激发社会参与的活力，让广大社会资本、社会企业来参与禅城的项目建设和产业投资。”

　　“三旧”改造是禅城挖潜产业发展的重要抓手。

　　在今年2月28日举行的禅城2019年上半年重大项目集中开工投产的仪式，就设在禅城区张槎街道大富村整理出来的一处工业用地上。

　　这里曾经是小作坊云集的一层低矮厂房，租金常年维持在每平方米10元左右。2016年理顺村集体经济管理体制后，这块土地用了八个月时间完成拆迁平整。这里将诞生华南科技装备产业园（一期），高端产业项目华南高能激光产业园(佛山光城)也将进驻产业园。

　　这不仅是一个“腾笼换鸟”的项目，更是“新瓶装新酒”。与这片村级工业园类似，禅城大部分的村级工业园都是上世纪八九十年代建成的小型低矮厂房，今天，这些物业亟须进行更新改造。

　　大富村委会主动作为，将此前由多个村小组作为旧物业主体的村集体土地，统一交由村委会统筹开发。在腾出200多亩的土地空间上，将建设55万平方米的大载体。从产业上来讲，原来“大排档”式的厂房变成了现代化的高端厂房，为承接更好的高端项目腾出了空间。

　　今年上半年，禅城将集中开工的11个重大项目总投资额为131.87亿，2019计划完成投资16.86亿元。其中的产业项目四个，分别是华南科技装备产业园（一期）、华南高能激光产业园(佛山光城)、鄱阳城·众创小镇和嘉信深蓝大厦，总投资额110.46亿元，年度计划投资4.6亿元。

　　不难发现，以上四个产业项目均为“旧改”项目，作为中心城区，近年来禅城城市发展不断提速，在破解城市发展空间瓶颈上，禅城持续推动“三旧”改造，大力发展契合城市发展需要的生产、生活性服务业，有力促进了城市升级和土地升值。

　　以石湾的鄱阳城·众创小镇为例，改造前，该片区主要以不锈钢、陶瓷产业的低矮工业厂房及仓库等业态为主，单位产值低、污染大，与中心城区的定位不符。近年来，石湾镇街道全力推动鄱阳北工业区改造建设，其中包括投资超4亿元建设鄱阳城·众创小镇，预计明年完工。改造后的鄱阳城·众创小镇计划引进研发服务、高端现代产业项目，打造以众创为核心，集商务、文创、教育、互动体验、旅游于一体的众创小镇。

　　“三旧”改造在表面上看来是一个“拆除”和“新建”的过程，但其背后却包含中心城区重塑城市功能，更新城市形态的系统思考。

　　2019年禅城区政府工作报告指出，今年禅城将继续系统推进城市更新，打造“一条城市中轴、两大滨水核心、四大功能节点、多条门户走廊”城市格局。加快完成佛山新港及澜石港关停，加速推动普君片区市民公园、市委旧党校等关键节点改造，统筹推进城北、澜石、莲升、石湾西等片区提升，探索存量更新视角下的旧工业遗产活化。