工业上楼的6大典型模式7大代表案例未来3大趋势产办资管
随着经济快速发展，越来越多的城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，为解决这些问题，各大城市开始积极探索工业载体空间新模式——工业上楼。
2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。
其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，明确提出要推广“工业上楼”模式。
工业上楼是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。我们认为工业上楼具有以下特征：
一、在工业类用地上发生的生产空间创新模式；
二、高度超过24m，或者楼层数达到6层及以上的工业厂房；
三、上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业。
工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生：
原因一：产业转型升级加速。一 方面，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高； 另一方面，生产技术的提高，也使得工业上楼成为可能 。
原因二：土地资源日趋紧张。随着城市发展规模 不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。
根据发展成熟度，国内工业上楼模式可分为4类，国外的经验有2类。国内工业上楼模式如下：
改革开放以来，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收了国际范围内的产业转移，成为世界重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市工业发展面临越来越严重的土地资源紧缺与产业转型升级问题，逐步推动了工业上楼的发展。
同时，珠三角政府对工业上楼的态度持支持态度，陆续出台了一系列土地、工业上楼相关政策。如广东省政府提出推进工业上楼，将“工业上楼”作为提升工业空间、夯实先进制造业根基的重要举措；深圳宝安区制定工业上楼工作指引；东莞出台《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，提出“开发建设高标准厂房和工业大厦”等。
1、深圳·宝安区·全至科技创新园
全至科技创新园前身为茅洲山工业园，地处深圳边缘地带，占地5公顷。园区改造前为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。
2011年，茅洲山工业园改造启动，拆除部分厂房，建设高层厂房，通过工业上楼实现了园区原地提升，工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。
园区内科创大厦是典型的工业上楼产品，地上高23层，地下2层，每个单元设立独立茶水间、洗手间，企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，满足高端智能制造企业的研发生产一体化需求。
松山湖智谷产业园总规划面积1500亩，将打造成180万平方米产城融合的生态智造新城。园区定位以智造智造和电子信息为核心产业，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。
松山湖智谷一期总建筑面积（不含地下车库）为77万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%，以智能制造产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的“工业上楼”。
松山湖智一期已建成并入驻的工业大厦，一共2栋，楼层数分别为10层、11层，已于2018年12月竣工验收，采用全玻璃幕墙设计。目前，工业大厦已经基本招商完毕，从产业结构看，电子信息约占37%、智能制造装备约占33%
华南创谷位于佛山国家高新区，核心区占地330亩，总建筑面积约42万平方米。园区定位为大力发展开关电源、逆变器等电源电子产业，打造现代电源及节能技术科技园区的标杆。都市型厂房是华南创谷主打的工业上楼产品， 一共23栋，面积约31.7万平方米，包括通用型厂房和定制型厂房。
苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，为守住100万亩工业和生产性研发用地保障线，切实提高工业用地节约集约利用水平，苏州政府鼓励工业用地集约节约利用。如苏州工业园区营商环境30条提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。
1995年，苏州工业园区引入新加坡企业腾飞集团，借鉴新加坡多层厂房开发经验，打造了“腾飞新苏工业坊”，当时容积率1.25，建筑面积11.61万平方米，为8幢两层厂房。
2016年，根据产业结构调整和经济转型升级的需要，腾飞集团拆除了3幢两层老厂房改建为6幢6层厂房，容积率提高至1.8，地上建筑面积增加了43.5%，达到16.66万平方米，并扩建了地下一层建筑2万平方米。
BioBay六期项目占地面积12.47公顷，建筑面积约32万平方米。项目定位于围绕心脑血管及其他植介入、IVD诊断、医疗机器人、第三方平台等重点领域，建设高端新型医疗器械产业园区。涵盖16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼。
在“产业升级、形象升级、土地利用率升级”的背景下，项目拆除原有单层厂房，聚焦盘活存量，创优增量，通过新型产业载体开发，打造“工业上楼”标杆，为苏州生物医药“一号产业”发展提供新动能。
经更新，项目容积率由0.6提升至2.0以上，建筑高度从30米提升至100米以上，地上建筑面积增加了50 %，达到约25万平方米，并扩建了地下建筑一层达 7 万平方米。
设计方FTA从功能、空间以及建筑形象等方面对产业用地进行“提质增效”，在提供足够产业用房保障生产的基础上，增加了高层研发楼与高层综合配套楼等功能空间，为生物医药企业提供研发空间、交往空间与生活空间，进而打造出资源更聚集、功能更复合的产业生态雨林。
苏州生物医药产业园自2007年开园以来，已聚集500余家生物医药高科技创新企业、近35000名高层次科技人才，形成了创新药研发、高端医疗器械、生物技术三大重点产业集群，全力构建世界一流的生物产业生态圈。
青岛以城阳区作为工业上楼的先行区。为缓解工业发展与用地紧张之间的矛盾，城阳区率先出台了工业上楼政策，并规划建设工业上楼项目。2020年，城阳区签约12个工业上楼项目，并开始陆续开工建设。
联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，于今年7月刚开园，将以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业，主要建设内容为研发中试楼、标准厂房、定制厂房、配套设施等业态。
香港由小渔村发展成国际大都市，工业扮演了举足轻重的角色。随着香港工业经历起飞、兴盛、衰落的发展阶段，其工业上楼的发展也经历了推广普及到更新发展的过程。
新海怡广场原名为海怡工贸中心，是由工业大厦活化而成。海怡工贸中心于1993年建成，楼层数24层，当时作为工业大厦用途。2003年，该大厦获香港城市规划委员会批准，改性为商业用途，转型为一栋集零售及家具于一体的综合商场，并于2009年改名为新海怡广场。
03 国外工业上楼经验：新加坡、首尔的工业上楼经验
五、新加坡：“国家孵化支持”的堆叠式厂房
新加坡地小、资源短缺，但是工业发展是其经济发展的重要内容之一，因此，政府不断创造土地空间满足工业发展的载体需求。
新加坡堆叠式厂房就是在这样的背景下产生，是一种新加坡独创的、专门针对从事都市型无污染产业的中小型企业的工业空间模式，为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储和办公于一体的配套空间。在新加坡，堆叠式厂房基本由其贸工部下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营，因此也被认为是由国家孵化扶持形成的。新加坡堆叠式厂房80%以上为4层，少数4-9层，呈现为三层叠三层的形态。
首尔作为亚洲代表性的发达城市，土地资源紧缺是其发展工业面临的主要困难，随着政府逐渐意识到工业会让城市变得更健康、更有机能性，工业上楼成为首尔保留城市内工业、防止工业流失的重要手段。一方面，工业上楼解决城市内部缺乏可用工业用地问题；另一方面，能够实现企业对工厂管理的高效性。
首尔工业上楼模式也被称为公寓式工厂，因为在其高层厂房的地面层往往布局有完善的配套设施及商店，服务工厂员工及附近居民，有的周边还配套有宿舍。
总体而言，工业上楼一地一议，对于土地资源充沛的二三线城市&重工业产业特征的城市，我们认为短期内并不适合推广工业上楼。但随着产业转型发展需求与土地资源有限的矛盾越来越突出，工业上楼终将逐渐成为一种趋势。
趋势一：聚焦战略性新兴产业等产业类型
由于工业上楼的成本和工业生产的需求原因，工业上楼的对象将聚焦具有“轻型生产、环保型、低能耗”特征的战略性新兴产业。
产品构成的标准化：确定产品构成、产品比例、自持比例、分割转等的对应关系。尤其是土地政策对这些尚无界定的城市，政府或将确定工业上楼产品构成的标准；建筑指标的标准化：为确保工业上楼的切实落实，政府或在工业上楼建筑设计方面，对荷载、层高、货梯、卸货平台、柱网轴线距离等作出相关规定。
趋势三：产业符合 “轻型生产、环保型、低能耗”特征基础上，由珠三角向其他沿海地区及内陆一线城市推广。
在在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，工业上楼作为一种空间创新模式，正逐渐被推广，不少城市也正在积极规划、建设“工业上楼”项目。
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