智库研究广佛两地积极推动村级工业园整治提升各有特色
广州市现代城市更新产业发展中心是广佛首家从事城市更新领域产业谋划和资源整合的专业机构！
广佛村级工业园 昨天有贡献，今天待改造，明天很重要
改革开放后，珠三角区域村级工业园以“三来一补”为发展模式，迅速形成规模，并极大的促进就业、增加收入，为广州社会经济发展做出巨大贡献。但随着发展，逐渐跟不上时代步伐，其“规模大、布局散、产出低、污染重、环境差、隐患多、利益杂”等顽症不断显化。当前，广州迎来了粤港澳大湾区战略机遇，正在进入高质量发展阶段。作为新一轮创新发展的重要空间载体，村级工业园整治提升是我市实现高质量发展的重要举措，是实现产业与环境协调发展的着力点，也是尊重土地二元制背景下探索实现城乡统筹发展、实现“老城市新活力”的重要支撑。
（一）体量规模大，空间分布“大分散，小集聚”
目前，广州市共有村级工业园2705个，总规模131.62平方公里，用地面积约占全市现状工业用地的30%。而佛山村级工业园共1025个，总用地规模207平方公里，占全市建设用地的14%，占现状工业用地的四成以上。
虽然广佛村级工业园体量规模大，但是用地破碎，空间分布呈现“大分散小集聚”的特点。其中，广州有六成村级工业园占地在2万平方米以下。白云、番禺和花都三个区的村级工业园面积占全市前三位，合计超过全市村级工业园总规模的80%。佛山市南海、顺德两个区的村级工业园合计占全市村级工业园总规模的84%。
（二）广佛两地“三急两难”，“污染低效”，各自痛点凸显
尽管目前广州市区部门已经全面动起来，为村级工业园改造扫除了部分障碍，但结合实地调研，我们认为当前广州村级工业园改造还存在“三急两难”核心痛点。
01 急待规范，急待分类，急待案例
一是急待规范。规范新旧政策、新旧路径和流程，规范市区新的主管部门权责、市区政策配套，做到步调一致；二是急待分类。针对广州市2705个村级工业园的诉求和难点，在土地整理路径、产业发展方向等方面进行分类指引；三是急待案例。树立典范，宣传推广，以点带面，全面调动改造积极性。
02 用地手续难完善，改造动力难激发
一是历史遗留问题多，用地手续难完善。大多数村级工业园是八九十年代自发形成，权属复杂管理混乱，且多数是“先存在后规划”，造成很多用地手续不完善和历史遗留问题。用地手续的完善不仅需要耗费较高时间和经济成本，而且按现行政策完善手续需要权属清晰、符合相关规划等前提条件，因此整改意愿普遍较低。
二是工改工让利空间小，改造动力难激发。广州历年出台的村级工业园政策延续性不足，缺乏实操性。对比佛山工改工项目中“改造不需抵扣留用地指标、不需移交政府部分”等优惠，广州让利空间稍显不足。
03 污染严重，土地低效，产业低端
佛山属于制造业发展强市，原有村级工业园内多以五金、陶瓷、制鞋、纺织、家具等传统制造业为主，曾经为社会作出了巨大贡献。但是随着发展，逐渐跟不上城市发展步伐，土地低效、产业低端、环保消防治安等问题不断凸显。2017年，佛山市村级工业园存在污染物排放企业多达2万家。其中，顺德有65%企业没有经过合法的环评审批，废气、废水、废渣排放现象比较严重。
园内现状建筑多以低矮的简好厂房为主，土地利用低效。如，南海村级工业园平均容积率仅为0.49，顺德也只有0.8，土地利用率低。同时，产业类型低端，产值税收贡献低。如，占现状工业用地比重高达70%的顺德村级工业园，工业产值仅占全市27%，税收仅占全市4%。
（一）广州村级工业园整治提升的五大模式
广州市村级工业园整治提升需以“绣花功夫”，通过“甦”式更新，逐步转变“村村点火”粗放式发展模式，着力打造村域经济“精耕细作”发展新模式，按实施主体可分为以下五大模式。
实施路径：收储+自改，全面改造+微改造；
操作模式：适用成片连片的村级工业园改造，由政府前期介入，主导并深度参与项目前期产业谋划定位，在市区层面作出高度。过程搭建招商平台，把关产业准入门槛，积极对接优质企业；
模式特点：政府主导，拆改结合，产业引导，成片改造，村社参与，共建共享。
实施路径：微改造（升级立面、增加空间元素）或全面改造（拆除重建）；
操作模式：国企主导改造，注重项目长远发展，能够综合项目现状建筑可用性及周边发展需求，进行招商改造一体化；
模式特点：国企主导，统租统管，资源联动，产业高端。
代表案例：唯品同创汇、纳金大数据产业园、智慧PARK；
操作模式：由专业产业园区运营机构，从市场角度出发，进行园区统租统改统管。注重园区专业运营服务，主题清晰；
模式特点：专业运营，主题清晰，软硬结合。
操作模式：多由本土成长性强、优质的龙头企业主导，进行园区统租统改。龙头企业可根据自身发展需求，进行统筹谋划和改造，实现定制化改造效果；
操作模式：由村集体或村社经济发展公司、项目公司出资改造，充分尊重村集体发展意愿和诉求，又带动村社环境、安全等提升；
模式特点：闭合操作，充分体现村集体诉求。
（二）佛山村级工业园改造的六大模式
佛山顺德将村级工业园改造作为“头号工程”，在实践中大胆创新，兼具原则性和灵活性，先创特例，再成先例，现已形成以下六大改造模式。
操作模式：实施方案通过村集体表决同意后，政府进行土地征收，征收的土地政府依法定程序出让或划拨；
操作模式：土储机构与土地权属人签订挂账收储协议，土地整理完成且出让后，政府按政策规定和挂账收储协议向原土地权属人支付土地补偿；
模式特点：政府主导，连片改造，路径简便。
操作模式：政府以统租统管方式协助村集体完成土地整理工作后，由村集体以公开流转的形式供地，由竞得人（政府） 进行开发建设，并按约定返还政府前期土地整理成本；
模式特点：政府协助，保留土地集体性质，接受度高。
操作模式：在政府规划引导下，村集体进行土地整理，以公开流转方式引入社会资本（企业）开发建设、运营管理及招商等；
模式特点：保留集体性质，流转期结束后村集体无偿取得物业产权。
操作模式：企业根据自身产业需求，按连片改造要求，符合相关规划，并按(佛府办〔2018〕27号)和(顺府发〔2019〕47号)文件要求自主改造；
操作模式：结合“减量”规划和生态修复的规划定位，通过城乡建设用地增减挂钩等政策，由政府主导征收、收回相关土地或由原权属人利用自有产权的土地实施复垦复绿改造，不再用于工业、商业等建设用途；
村级工业园改造 产业谋划和资源导入很重要
近年，GRID参与大量广佛村级工业园研究工作，研究发现广佛现有大量旧厂房用地（村级工业园）通过城市更新转化利用，为产业发展提供了很多“快载体”。目前，大量城市更新项目在酝酿，如何脱颖而出？产业谋划是敲门砖，资源导入是加速器。通过产业谋划，描绘未来产业发展蓝图，让村、企业、政府对片区发展有信心，明晰的产业主题也可以促使各方统一意愿，共同推进项目改造，尽早取得项目合作企业资格；与此同时，及时开展资源前期对接，合理遴选意向企业，为项目后续实施提速，将加快推动项目落地。
天域行，是由GRID孵化推动的城市更新技术服务签约机构和专业品牌，聚焦城市更新，以产业谋划为特色的全链条专业服务机构。
天域行在现状调研分析的基础上进行产业策划，指导规划作出相应调整，为合作路径提供建议，全面带动资源对接工作针对性展开。
“现状调研+产业策划+空间规划+实施路径+招商建议”同步推进。利用“五位一体”创新驱动模式，能有效打破各环节各部门长期“各自为政”的壁垒，加强产业深度谋划与政府部门在规划、土地整备、招商等多方面的同步开展，统筹联动，继而带动部门协调联动审批等相关工作推进，以完整的链条串联始末。“高效、精准”是该模式蕞显著特点。
有效解决行业内实际问题加快推动项目落地
行参与大量实际案例积累相当丰富的经验，包括佛山南海狮山镇风梅岭村级工业园、里水镇大冲村级工业园项目进行改造和产业导入，广州设计之都产业策划、白云区东华西成村级工业园、良田村级工业园改造项目，花都区岐山工业园、新华工业园、番禺草河村级工业园、从化鳌头龙星工业园等。
天域行积极为推动广佛村级工业园改造提供决策依据、搭建政企、村交流和招商渠道，加快推动广佛产业升级，带动粤港澳湾区产业发展，促成更多产业落地，促进合作发展共赢！
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