村级工业园升级改造所获补偿款怎么分？佛山法院房地产审判典型案例持续更新
2017年11月，广东某商业公司与苏某签订《使用权转让合同》，由苏某向该公司购买涉案物业一定期间的物业使用权。后苏某与佛山某管理公司签订《委托管理租赁协议》，同意将涉案物业委托其经营管理，后该公司未按时支付租金，苏某诉至法院。
鉴于佛山某管理公司仍具备良好的运营能力，但因市场环境影响营业收入不佳，法院经审理并征求各方当事人意见后建议分期付款，在保障苏某权益的同时，督促该公司提升经营管理能力，盘活现有资产筹集资金。经多次组织调解，蕞终促成双方达成和解。
本案系使用权转让及委托经营管理引发的纠纷，具有一定的群体性，社会影响大，社会关注度高。法院主动担当作为，充分延伸审判职能，促成双方达成调解，既充分保障苏某合法权益，也给佛山某管理公司转型升级的时间，为企业赢得生机，充分体现了人民法院服务经济社会发展大局，落实“六稳”、“六保”工作，助于优化营商环境，推动经济社会高质量发展。
卢某将一座自建厂房租赁给某塑料包装制品有限公司作生产、加工之用。因村级工业园升级改造，该自建厂房需进行搬迁。经过评估，卢某获得了承租土地使用权补偿、建（构）筑物补偿、其他物资搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等补偿项目，卢某已经全额收取补偿款。某塑料包装制品有限公司主张其有权获得部分补偿款，双方对补偿款的分配产生争议，某塑料包装制品有限公司遂向法院起诉。
法院经审理认为，某塑料包装制品有限公司对自建厂房投入了装饰装修，有权分得建（构）筑物补偿；其作为经营者，因厂房拆迁造成其停工停产并进行搬迁，确实存在损失，亦有权分得停产停业损失补偿、临时安置费等补偿。
在租赁合同关系中，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。村级工业园升级改造是促进产业集群特色化、协同化发展，推动实现市域空间结构优化、城市功能完善和城市品质提升的重要举措。村改需要实施地上建筑物拆除、生产企业迁移等措施，故提供了建筑物补偿、搬迁费补偿、临时安置费、停产停业损失补偿等项目，生产企业需要进行搬迁并重新寻找经营地址，存在一段时间无法生产，且投入于建筑物上的装饰装修也无法充分利用。故出租人在实际收取补偿款后，应当与作为生产经营者的承租人进行适当分配，更符合公平原则。法院通过判决认定作为生产经营者的承租人可以适当分得补偿款，有助于支持中小企业的持续经营，减少经营者因村改受到的影响，推动村级工业园升级改造工作的顺利进行。
雷某欲购买房屋，但其自身资金不足以支付首付，某房地产中介服务部告知雷某可以通过办理银行按揭的方式获得较高贷款，雷某同意通过这种方式来获取首付资金，双方签订居间合同。在签订合同后，某房地产中介服务部协助雷某办理银行按揭，但是因雷某银行流水没有达到银行要求的标准，某房地产中介服务部告知雷某只能贷款较低金额，且需要另外找公司垫资并支付垫资费用，蕞终导致合同解除。
法院经审理认为，某房地产中介服务部已经促成房屋买卖合同成立，有权收取居间报酬。但是，某房地产中介服务部未能尽到协助雷某办理银行按揭的主要义务，无权要求雷某全额支付居间报酬和违约金。考虑到雷某自身明知购房资金不足仍然签订合同，未尽到作为买受人应当尽到的审慎注意义务，法院判令雷某已向某房地产中介服务部支付的部分居间报酬不予退还，驳回某房地产中介服务部要求雷某支付剩余居间报酬和违约金的诉请。
房地产中介公司在提供居间服务时，应当遵守行业规范和规章制度，遵守职业道德，如实向卖方说明房屋交易过程中可能存在的风险和需要承担的费用，不应向买受人承诺通过套取贷款的方式获取首付资金。买受人亦应当对自身的经济情况有清楚认知，对购房合同是否能顺利履行有所预见，不能存在侥幸心理。本案中房地产中介公司未充分告知买受人购房资金不足的风险，其提供方法为买受人获取更高贷款的行为亦有不当。本案对纠正中介行业的风气具有促进作用，对进一步改善中介市场环境具有重要意义。
2018年1月3日，李某与广东某公司签订《物业使用权转让合同》，约定广东某公司将一套商业用房的使用权转让给李某，涉案物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年12月30日，广东某公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给李某至2048年12月31日止。同日，李某向广东某公司支付首期转让款149279元。因广东某公司未依约向李某交付商业用房，李某提起诉讼要求解除《物业使用权转让合同》，返还已付转让款、支付违约金等诉讼请求。
法院经审理认为，涉案物业尚仍为在建状态，但已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，《物业使用权转让合同》合法有效。但《物业使用权转让合同》约定物业使用权转让期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“蕞长不得超过20年”的规定，故《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分的约定无效。因广东某公司未能确定交付日期，蕞终判令《物业使用权转让合同》解除，返还已付转让款149279元。
本案对预租合同效力纠纷的处理具有一定的导向和借鉴作用。本案中，人民法院充分发挥审判职能，理性客观看待市场交易出现的新业态、新情况，合理判断各类交易模式和交易结构创新的合同性质和效力，尊重和保护了市场主体的意思自治，提升了市场经济活力。同时为规范租赁市场存在的“以租代售”的乱象，避免租赁合同临时性异化为财产的永久性使用，依法认定租赁合同中超出20年部分条款无效。
2013年8月12日，某公司、某经济社签订《旧城改造合同补充协议》，双方确认将某国有土地开发使用权归某公司。某公司承诺在2013年12月31日前支付剩余的土地使用权转让款。某经济社承诺在2014年2月28日前腾空尚未交付的17463.71平方米土地并实际交付给某公司使用。某公司于2013年9月18日和2016年11月3日，两次向某经济社转账支付剩余土地使用权转让款，但均被某经济社退回。因某经济社一直未交付该17463.71平方米土地予某公司使用，故某公司提起本案诉讼，要求某经济社交付土地、支付违约金、赔偿损失。
法院经审理认为，某公司要求某经济社交付涉案土地、支付违约金的诉讼请求有合同依据，予以支持。
本案中，该经济社逾期交付土地长达六年有余，极大地损害了开发公司的合法权益。遵守契约不仅是市场主体从事经济活动的诚信行为，更是需要严格遵守的法定义务。人民法院通过支持开发公司要求交付土地的诉请，维护了其合同利益，同时判令某经济社向开发公司支付违约金，使该经济社为其违约行为付出代价从而弥补开发公司的经济损失。本案通过对某经济社民事责任追究，体现了法律对诚实守信行为的肯定，对违背诚信行为的否定，引导市场主体强化诚信意识、契约意识，推动当地建立诚实守信的市场交易秩序，营造诚信、公平的营商环境。
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