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佛山工业用地佛山市工业用地评估浅析2010年以来为给过热的房地产市场降温国家出台了一系列楼市调控政策动用了从金融到税收行政的种种手段调控力度大范围广持续性强有效地抑制了投资需求商品房价格高位盘整市场进入深度博弈阶段随着商品房市场逐渐降温工业类房地产走热工作中接触的工业项目也明显增多且二级市场成交价持续走高而一级市场挂牌价则变化极小造成价差越来越大价值难以把控评估工作难度加大本文依据佛山市土地市场的现状结合工作经验尝试探讨工业用地的价格形成机制寻求较为合理的评估思路一佛山工业用地市场分析作为广东省第三大城市佛山市于2011年3月18日发布《
佛山市工业用地评估浅析2010年以来为给过热的房地产市场降温国家出台了一系列楼市调控政策动用了从金融到税收行政的种种手段调控力度大范围广持续性强有效地抑制了投资需求商品房价格高位盘整市场进入深度博弈阶段随着商品房市场逐渐降温工业类房地产走热工作中接触的工业项目也明显增多且二级市场成交价持续走高而一级市场挂牌价则变化极小造成价差越来越大价值难以把控评估工作难度加大本文依据佛山市土地市场的现状结合工作经验尝试探讨工业用地的价格形成机制寻求较为合理的评估思路一佛山工业用地市场分析作为广东省第三大城市佛山市于2011年3月18日发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》该通知明确规定佛山将从3月18日开始实施市行政区域内住房限购措施原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭限购1套住房对贷款购买第二套住房的家庭严格执行首付款比例不低于60贷款利率不低于基准利率的11倍成为继深圳广州之后广东第三个出台限购令的城市也是第一个出台限购令的地级市受此影响佛山商品房市场趋冷价格小幅调整成交量明显下降而非住宅类房地产如商铺写字楼商业公寓工业地产等却悄然走热备受投资者追捧近期土地市场也发生了巨大变化具体表现为商住用地频繁流拍工业用地成为交易主流1土地供给据佛山市国土城建和水务局网站的土地成交数据显示2011年上半年佛山市通过招拍挂公开市场共供应各类型用地112宗总供应用地面积43369万平方米从土地用途来看上半年住宅类用地供应34宗共11862万平方米占总供地面积的274商业类用地供应22宗共6765万平方米占总供地面积的156办公类用地供应2宗共234万平方米占总供地面积的05工业类用地供应49宗共24242万平方米占总供地面积的559其他性质的用地供应5宗共267万平方米占总供地面积的06详见下图2土地成交2011年上半年佛山市通过招拍挂公开市场共成交各类型用地121宗其中包括2010年年末公告于2011年年初成交的土地总成交用地面积43945万平方米总成交金额13004亿元从成交土地用途看住宅类用地和工业类用地成交量较多全市住宅类用地成交43宗共13962万平方米占总成交量的3177商业类用地成交19宗共6921万平方米占总成交量1575办公类用地成交2宗共103万平方米占总成交量023工业类用地成交54宗共22944万平方米占总成交量的5221其他性质的用地成交3宗共016万平方米占总成交量
的004详见下图3工业用地分析1一级市场2011年上半年全市工业类用地成交54宗共22944万平方米其中三水区工业类用地成交面积最大达9946万平方米居全市首位成交地面单价约325元平方米高明区工业类用地成交面积5526万平方米位居全市第二成交地面单价约223元平方米南海区与顺德区工业类用地成交面积相当分别为355万平方米和368万平方米成交地面单价约467元平方米476元平方米禅城区工业类用地较少上半年仅成交一宗不具代表性因此本文不作分析2二级市场据市场调查各区工业类用地二级市场转让价大概为三水区约25～45万亩折合375～675元平方米高明区约20～38万亩折合300～570元平方米南海区约50～70万亩折合750～1050元平方米顺德区约60～100万亩折合900～1500元平方米二级市场成交价远远高于一级市场挂牌价研究后发现各区一级市场挂牌价与当地工业用地最低限价较为接近如下表 区域 土地等别 最低限价元平方米 一级市场挂牌均价元平方米 二级市场转让均价元平方米 三水区 七等 288 约325 375～675 高明区 九等 204 约223 300～570 南海区 六等 336 约467 750～1050 顺德区 六等 336 约476 900～1500二佛山工业用地评估思考工业用地市场机制改革相对滞后市场化程度不高虽然目前已推行招拍挂为主的出让方式但一些经济较落后地区政府出于招商引资的需要往往依据《全国工业用地出让最低价标准》确定挂牌价该价格有时甚至低于成本价完全不能真实反映市场供求关系不能体现土地实际价值该地区工业用地主要特点是工业用地一级市场取得相对较容易土地成交以一级出让为主二级市场转让为辅另外对于经济较发达地区因土地储备有限其工业用地一级市场出让对象往往是知名企业拿地门槛极高如环保要求纳税额等大多数普通企业只能从二级市场买地或租赁厂房二级市场的成交价甚至可达到一级市场挂牌价的2倍以上该地区工业用地主要特点是工业用地一级市场取得较为困难土地成交以二级市场转让为主一级市场出让为辅同时随着工业地产的发展兴起工业用地直接出租或开发工业地产进行出租的现象越来越普遍因此具有预期收益考虑到工业用地交易方式的多元性及不同的交易方式的成交价差异较大对佛山工业用地的地价评估不应单单依据一级或二级市场的成交情况进行评估否则较易导致土地价值的低评和高评风险综上所述本人认为应综合考虑一二级市场的成交情况结合当地土地市场化程度及用地的预期收益情况对各结果加权平均确定工业用地的客观合理价值
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