资产盘活课｜国家发改委公布24个存量资产盘活案例与案例解析
国家发改委公布24个存量资产盘活案例
有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。
近日，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）要求，为充分发挥典型案例示范带动作用，推动有关方面加大工作力度，采取多种方式盘活存量资产、扩大有效投资，我委组织征集和评估筛选了一批盘活存量资产扩大有效投资典型案例。
一、盘活存量资产与改扩建有机结合案例
01. 北京市西城区新动力金融科技中心改造升级项目
02. 天津港保税区海港区域城市更新项目
国开行为牵头行的85亿元银团贷款
03. 天津市河西区泰达控股爱米斯保租房项目
，有效化解原产权人债务风险。项目建成后，可实现项目自平衡。
04. 江苏省徐矿集团老旧矿区改造项目
的华美热电二期工程，创出年产值20亿元、年利税3亿元的佳绩
05. 浙江省温州体育休闲公园改造项目
在新建污水处理厂屋顶上盖建造体育休闲公园
06. 广东省佛山市佛山创意产业园项目
，租金等收入平均上升6倍以上，每年向当地政府缴纳的税收增长了200多倍。
07. 北京市平谷区联东集团盘活闲置土地资产项目
通过司法拍卖方式获得该块土地，通过
保留工业用地性质降低投资运营成本
三、发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）案例
08. 深圳安居保障性租赁住房REITs项目
四、政府和社会资本合作（PPP）/特许经营案例
10. 河北省秦皇岛市污水污泥处理PPP项目
引入社会资本负责运营、维护、管理资产包
11. 安徽省合肥市十五里河污水处理厂PPP项目
12. 浙江省温州市域铁路S1线一期工程PPP项目
90亿对价转让运营权，有力缓解了地方政府债务压力
13. 深圳市妇儿大厦改造PPP项目
，具有较强的自我造血功能，降低了政府支出压力
五、发行资产支持专项计划（商业票据）案例
14. 北京市亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划项目
成功撬动近50亿元的新增有效投资
15. 重庆市巴南区龙洲湾隧道工程资产支持商业票据项目
16. 中石化资产经营管理公司安庆分公司港贮液化气设施资产转让项目
资产转让网络竞价+资产拆除密封报价
”的交易模式确定受让方，最终成交价增值520%
17. 天津市渤化集团国际轮胎公司盘活项目
将房产、土地、生产设备、品牌、专利等非流动资产打包，解除了渤化集团在国际轮胎公司捆绑的担保责任，
18. 广西自治区钦州港大榄坪作业区12#、13#泊位工程产权转让项目
超额回收前期建设投资，利用回笼资金投资新建北港钦州新通道联运中心项目
19. 云南省能源投资集团有限公司曲靖垃圾发电项目
，引进战略合作方成立新公司开展项目提标改造
20. 云南省云维集团闲置土地作价出资项目
山东铁投集团通过市场化债转股方式盘活济青高铁项目
引进战略股权资金30亿元。其中，
16.14亿元为市场化债转股资金
铜陵高新发展投资有限公司通过司法拍卖程序取得了中熹科技产业园所有权
湖北省荆门市猎豹汽车资产重组项目
通过产权交易所受让长丰猎豹项目100%股权。
附件：盘活存量资产扩大有效投资典型案例经验材料
西城区新动力金融科技中心改造升级项目
项目盘活的存量资产为原北京动物园服装批发市场——四达大厦，总建筑面积约9.5万平方米。该大厦2004年建成并投入使用，原主导产业以服装贸易批发为主。但过往的商业环境与形象已不符合首都经济社会发展需求，难以满足城市居民对就业与居住环境的需要。
2015年以来，项目采用先疏解、后引进的方式，将大厦升级改造为新动力金融科技中心。如今的新动力金融科技中心已然成为集合金融科技产业承载空间、专业服务展示平台、智慧楼宇示范基地和城市交通转换枢纽中心等功能的“新一代智慧城市综合体”。
在这一过程中，项目深挖存量空间潜力，引入高精尖企业和产业要素，同时突破传统项目以地产开发为主体思路的城市更新模式，探索创新的“基金+城市更新”轻资产受托经营合作模式，通过资产所有权与资产经营权分离，盘活存量空间资源，实现产业转型升级，走出一条以低效楼宇改造提升为抓手加快推进城市有机更新的新路径。
项目盘活的存量资产为北京平谷区兴谷开发区内一宗闲置多年的工业用地。2021年1月，联东集团通过司法拍卖方式获得该块土地并明确产业招商方向，项目规划建筑面积约9万平方米，目前项目一期正在建设中。
该项目通过多种方式成功盘活土地资产——
企业与政府积极沟通，通过保留工业用地性质降低投资运营成本、明确税费主体、维护合法权益、多部门联动出台配套方案提供政策支撑等方式，降低盘活成本，提升社会资本参与积极性。
充分利用联东集团在战略新兴产业导入、园区运营、企业加速等方面的专业优势，构建创新、创业、创造的服务平台，扶持企业初创、加速和发展，提升区域产业综合实力。
通过打造具备生产、研发、产品试验、产品展示区等多功能的产业综合体，将为平谷区引进高新技术企业20至30家。
狮子山高新区中熹科技产业园资产盘活项目入选
该项目盘活的存量资产为中熹科技产业园，因自身经营不善停产，共建有厂房5栋（建筑面积约4.7万平方米）和未建低效用地50亩。2021年3月，狮子山高新区通过下属国资企业铜陵高新发展投资公司以司法拍卖程序取得了中熹科技产业园所有权，并根据资产系多层厂房的实际，有针对性地围绕薄膜电容细分领域探索“园中园”建设，开展“二次招商”，从关键企业引进、关键产业链布局，到产业集群的多点开花，推动产业项目数量、规模、投资、建设“全速奔跑”。
原有园区盘活后，新的薄膜电容产业园已签约入驻9家产业链企业，协议总投资超20亿元，初步围绕薄膜电容产业形成了“自动化设备-拉膜-镀膜-分切-卷绕-成品-包材”完整的细分产业链。初步估算，新引进企业达产后，预计新增就业人员600人，年新增产值约16亿元，年新增税收9000万元。国家发改委认为，该项目充分运用司法竞拍、破产重组、债务调解等方式，闲置资产处置方式灵活，相比新建产业园区，回收资金带动有效、投资效果明显，促进就业及增加税收明显，更加高效盘活了闲置资源。
普洛斯物流园区REITs项目案例
项目盘活的基础设施资产为7个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、大湾区的核心集散地，地理位置优越，建筑面积合计约70.5万平方米。
普洛斯作为以仓储物流、数据中心、新能源为主营业务的基础设施投资及管理公司，对资金的使用效率、循环模式、规模及成本有着极高的要求，需要将其盘活以释放沉淀资金投资于新项目，从而实现资金更加高效的配置。
2021年6月，项目通过在上海证券交易所发行基础设施REITs，首次发行实际募集金额58.35亿元，成功盘活存量资产。
在首批基础设施REITs试点中，项目具有以下特点——
市场化程度高。项目在首批基础设施REITs试点项目中具有基础资产多、运营市场化程度高的特点，可作为未来产权类项目发行基础设施REITs的重要参考。
原始权益人是首批基础设施REITs试点项目中的唯一一家外资企业。项目公司大部分为外商独资企业持有，涉及跨境重组安排，交易过程相对复杂且专业，为国际企业在国内发行基础设施REITs、助力盘活存量资产提供了良好借鉴。
亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划项目
项目盘活资产为北京亦庄生物医药产业园。园区位于北京经济技术开发区路东区，总建筑面积16.3万平方米，是开发区生物医药公共服务平台的重要载体。
2021年2月，项目公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），采用储架方式发行，储架规模30亿元，期限20年，撬动近50亿元的新增有效投资，成功盘活存量资产。
与传统的金融产品相比，项目具有以下特点——
▶ 通过多元化增信方式增加产品安全性
通过物业运营收入质押担保、超额现金流覆盖、标的物业抵押、发行人提供差额支付承诺等多种方式为产品进行增信，提升产品安全性、确保本息及时足额兑付。
▶ 通过回售选择权安排增加投资灵活性
采用“3+3+3+3+3+3+2”年的期限设置，存续期内每三年设置开放期，开放期内允许投资人回售资产支持证券份额，增加了投资人回收资金的灵活性，保障投资人利益。
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