佛山三、政策关键点分析
政府主导模式是指由政府建立的土地储备中心、或国有控股、或参股企业进行土地一级开发工作。南海都采用此种模式。
费用核定：在南海区引入公有企业进行土地前期整理的运作模式中，土地前期整理开发项目所需总费用主要包括征地拆迁补偿费用、安置费用、土地整理费用、项目涉及的用地手续办理费用等。
管理费用=（经审核的总费用-启动资金）*5%*委托合同预定的项目完工年限数
政企合作模式是指政府通过招标方式选定社会开发企业与政府成立股份合作公司进行土地一级开发，共享土地增值收益。但需要注意的是，目前在佛山市实行的政企合作模式中，社会资本是不参与土地增值收益分成的。（顺德为例）
城市更新单元内拆迁范围的用地面积应不小于1公顷，各区可结合自身的实际情况允许相应调整
城市更新单元内需包含完整的规划独立占地的公益性城镇建设用地且可无偿移交给政府的用地面积应大于3000平方米，且不低于城市更新单元总面积的15%。
（2）应优先考虑产权边界及更新改造意愿的征集难度，由于申报城市更新单元计划需征集更新单元范围内的更新意愿情况，为此在划定单元范围时需摸清权利主体数量与产权证明材料持有情况、初步判定与相关利益主体进行沟通协调的难度。
（3）从规划角度出发，综合分析控规地块、规划路网、现状路网的关系，原则上确保城市更新单元为一个完整的功能单元。
（4）保证公益性移交配比符合政策要求，根据更新项目类型确定公益性用地移交配比、明确是否需要予以配建并理清公益性移交及配建责任、了解是否存在调节机制。
（1）在城市更新单元计划中，城市更新单元包括城市更新单元与城市更新项目两个层次，需在区自然资源主管部门（区城市更新机构）指导下合理确定上述范围。
（2）城市更新单元规划与城市更新单元计划的编制单位较大可能存在不一致的情形。
对更新单元范围内的已批控规（强制性要素）及其他城市刚性管控线情况进行核查、汇总；
对更新单元范围划定、更新方向是否合理和公益性项目用地范围及比例要求是否合理等方面进行综合判断；
征求自然资源、经信、交通、水利、教育、园林市政等相关部门的意见，综合形成书面意见，判断是否允许依据该城市更新单元计划内容启动更新单元规划的编制工作
若涉及控规调整，根据研究报告及区级上交的书面意见综合判断（规划需求、指标落实、片区统筹等角度）
在城市更新单元规划阶段，可同步进行土规修改、若需新编控规或地块开发细则的也可同步启动，具体审批流程见下表。
市政府审批镇街土规修改方案（需报省级或以上有权审批机关审批的，需逐级按流程上报）
注：地块开发细则若采用“合并报批”方式的，则随城市更新单元规划或控规同步编制合并报批，参照城市更新单元规划或控规报审流程审批。
南海区采取“规划审查-规划审批-备案公告”三级审批机制，除南海外，其他四区按照佛府办〔2018〕27号文有关审批要求审批。
在城市更新单元规划审查工作中，更多侧重于城乡规划层面的审查，具体的审核要点如下表。
规划范围内的空间布局是否科学合理，其中包括建筑主体功能布局、开发空间、慢行空间、交通组织、结构布局、城市设计等章节分析是否规范全面
对于实施方案的审查工作主要依据方案的具体内容进行实质性审查，侧重于拆迁补偿安置方案、相关用地处理方案、土地拟改造情况及分期实施计划、公益性用地移交方案的这五方面。
头部阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
南海、顺德两区在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。
禅城区协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
佛山各区做法现基本统一，即政府将供地方式的选择权交给产权人，由产权人自行选择协议出让或挂账收储；政府部门则主要配合制定政策，对不同的实施路径予以规定，并做好监管工作。
镇（街）初审，报区更新机构批准，村成员大会或成员代表大会表决后，报区政府
村集体经两委成员联席会议同意，并提交镇（街）预审后进行民主表决，报镇（街）农村集体资产主管部门召开联席会议，并提交镇（街）班子会议审议。
村集体代表比例不得高于评选小组总人数的60%，且村书记和村集体经济组织负责人必须在内。
备注：顺德、南海市场改造主体的确定仅表明其取得了资格并不意味着其为项目实施主体，待项目合作协议签订和头部笔履约保证金到账后，方可成为实施主体。
综观佛山市以及各区“三旧”改造政策规定，结合实地调研情况，我们发现，无论是佛山市还是南海、顺德、禅城等各区，现均无旧村改造成本核算及容积率计算的相关规定。
（2）融资地块开发面积、强度与成本核算基本不挂钩（现在实操中，政府部门也已会进行相应的考虑，核算）。
（1）粤府〔2019〕71号要求以“成本和收益基本平衡”为原则合理确定容积率。
（1）初期，要求依据法律、法规相关规定执行补偿安置，同时保障被拆迁人的合法权益。
可建设多层的标准厂房且优先用于补偿，且补偿面积原则上不低于认定的建筑物面积
除需按照上述标准对个人住宅与村集体物业进行补偿外，回迁安置住宅以及村集体物业部分，还应当《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。
（3）南海：根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府[2018]13号文），1986年12月31日前已建成房屋，至今未改建、扩建，未办理宅基地土地使用权证的宅基地
（3）顺德：符合《老屋登记发证规程》（佛国土资顺〔2005〕209号）规定的“老屋”条件，房屋至今未改建、扩建，未办理宅基地土地使用权证的宅基地
（4）1982年12月4日《中华人民共和国宪法》明确土地属国家所有和集体所有后，持有镇（街道）以上核发的住宅性质的建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证或者施工许可证，但未办理宅基地土地使用权或房屋所有权证的建筑物
（5）历史建筑物或土地经镇（街道）确认符合目前的宅基地管理政策可补办不动产登记的
（3）拆迁补偿标准参考因素：项目地块的面积、位置以及建筑物总量、地块市场评估价等因素
在项目推进过程中，通过与村民、村集体解除，并提出较高补偿标准，影响和离间早期进入项目的企业与村之间的关系，导致村民对于拆迁补偿标准产生过高的预期，并要求早期进入项目的企业提升补偿标准，否则将选择与“黄牛党”合作。
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。
3.发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价”
南海区农村集体经营性建设用地入市试点政策：南府〔2016〕43号、南府办函〔2017〕175号、南府函办〔2018〕208号
2、土地权属清晰，无争议，置换土地均已取得不动产权属证书（国有土地使用权、集体土地使用权和集体土地所有权证书）；
5、原则上必须满足净地条件，如有地上建筑物的，权属人承诺放弃其对地上建筑物的权利
6、涉及国有性质的需取得相关部门意见，为集体用地的需取得表决同意公示材料
2、置换土地均已取得土地使用权证，集体土地另须取得集体土地所有权证，且不存在法律法规限制权利的情形；3、拟置换土地面积相近、价值相当，其使用权价额折抵不足的，可以按土地市场价格货币补齐；
双方或一方已认定为城市更新项目，城市更新项目用地之间或城市更新项目与其他建设用地之间的空间位置互换
具体置换流程各区有所差异，提交材料也稍有不同，在此，不多做介绍，实操阶段详见报告134-139页。
禅城区：《禅城意见》）在第10条增加了“改造过程涉及收回集体土地，村（居）集体经济组织可提起宅基地使用权纠纷民事诉讼，主张收回宅基地使用权。……”禅城区在出台这一规定之前，与当地人民法院就此规定的实操性进行探讨。禅城区人民法院非常支持这一规定。
南海区和顺德区：《南海办法》第68条和《顺德细则》附件2之第15条明确市场退出机制，改造项目无法征得全部权利人同意，导致难以推进的，可申请转为政府主导的方式推进。
2019年11月，佛山市出台佛府〔2019〕14号，惯着落实省71号文中“政府裁决、司法判决”的规定。
2020年4月，南海区出台《南海补充规定》，在粤府〔2019〕71号的基础上，明确了行政裁决的具体内容及程序。可以说是，广东省头部个进一步细化和明确行政裁决内容的地方。
第三，改建、重建单位有权要求业主履行决议项下的义务，配合实施改建、重建。
适用条件：符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，改造方案经市（县级）、区人民政府批准，由改造主体自行改造的拆除重建类项目，改造主体已启动实施拆迁工作，未完成拆迁土地面积不超过3亩，占整个项目土地总面积比例不超过10%；
征收后供地：按照省“三旧”改造政策，作为“三地”（夹心地、插花地、边角地）交由原改造主体自行改造。据了解，江门市自然资源部门以协议出让方式供地，按照主体功能的市场评估价计收土地出让金。
江门市的《通知》可以说是“零星征收”制度集大成者，不仅明确了“零星征收”的条件、程序、责任主体与实施主体，还巧妙地结合“三旧”改造之“三地”政策，圆满解决了征收后的供地问题。
土地前期整理环节的保证金、签订项目改造协议环节缴纳的履约保证金、实施改造环节缴纳的拆迁保证金、安置建设资金等。各区在支付、使用以及解付节点上稍有差异。
与90以上权利主体签订补偿安置协议后，可转为拆迁保证金，也可要求退回。（未按规定完成签约则不予退回）
同时满足两个条件：头部，不得低于该项目用地成交价的10%；第二，不得低于建筑物拆迁补偿安置成本评估价的10%。
三水区：开发建设实施主体在签订土地出让合同之前，按照住房安置总费用的1.5倍存入指定银行的资金，监管主体、监管程序、解付时点等均未明确。
佛山、禅城、高明以及三水均对土地前期整理方、投资人规定作出详细规定，且有所不同。具体如下：
《土地整理方案》、《土地整理协议》经审核通过，村公示无异议后，自行公开选取
整理方先行垫资预核算的土地整理成本，并先一次性全额转入村账户，支出需经农村资金监管中心审批
先行垫付至村集体开设的“土地前期整理专户”，由镇（街）、西江产业新城管委会农村财务监管中心监督
南海、顺德、禅城允许在引入市场改造主体之前，先引入服务机构（禅城称为“第三方专业机构”）
南海和顺德：改造意愿调查、摸底调查、更新单元计划申报、更新单元规划编制等工作。
南海、顺德两区：由农村集体经济组织直接草拟服务协议和意向企业名单，报镇（街）审核同意后，公开表决选定服务机构，并经镇区更新机构备案。
禅城：招选方式的决策权交给农村集体经济组织，由农村集体经济组织自行决定。
三区均交由农村集体经济组织结合项目自身实际予以确定，且都要求农村集体经济组织不得设置限制性条件，不得暗箱操作，要保证招选标准的公平公正。
佛山工改类项目侧重于资金扶持、连片成片改造鼓励、配售比例、资源倾斜、工改联动这五个方面。
村级工业园提升及工业改造提升项目：根据工程造价给予投资者一次性奖励，达到3亿以上（含）5亿以下的，按造价的0.5%奖励，达到5亿以上的（含），按造价的1%奖励，单个项目奖励不可超过1000万元。
符合相关条件下的可享受资金奖励，拆除重建类奖励50万元/亩；微更新类奖励20万元/亩。
工业提升改造扶持项目用地在符合规划且不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不计收地价。
整体改貌、局部改建类，工程造价达2000万的，按一定比例进行奖励，奖励不超过1000万元。
拆除重建类，且用地面积20亩以上的，以竣工验收建筑面积对土地使用权人进行扶持，蕞高扶持不超过1000万元
用地达到30亩或以上且容积率达到1.5的，完成整理及供地手续后，给予10万元/亩扶持，竣工验收后，按150元/平方米扶持；
商品厂房、新型产业用地，用地面积达到30亩或以上且容积率达到2.5或以上的，完成供地手续后按10万元/亩给予扶持。
容积率2.0及以上的，以竣工验收建筑面积给予10元/平方米的奖励，蕞高不超过1000万（给予土地使用权人）。
按所缴的城市基础设施配套费（村镇基础设施配套费）的30%对工业厂房投资者给予奖励；
对集转国划拨工业后发展工业的，按转为国有时所缴市、区行政类收费地方留成部分对工业厂房投资者给予奖励。
工业改造提升项目完成基础分部工程施工后，按所缴的城市（村镇）设施配套费对项目建设单位进行奖励；
扶持工改公项目（按20元/平方米奖励给土地使用权人）；改造后复垦项目（耕地的按6万元/亩、非耕地2万元/亩奖励给村集体，指标归所属镇（街））
连片开发两块宗地及以上的，整理后净总面积的达到30亩的，对权属人奖励50万元，每增加1亩，按1万元/亩给予奖励，单个项目不超过500万元；
工改工提高容积率无须补缴出让金，且达到2.5及以上，奖励10元/平方米，达到4.0及以上，奖励15元/平方米。
以出让方式取得的工业用地符合相关规划要求和投资条件的，可建设多层厂房并进行产权分割发售。
旧厂房改造后容积率达到2.0的，工业生产使用的部分可自用、出租和分拆出售，出售时企业可单独办理房产证，配套设施不得单独分割登记、分拆转让。
改造面积的达15亩及以上的，可建设多层厂房并分割销售，蕞小分割销售面积为500平方米。
拆除重建面积达15亩的可建15%计容建筑面积的配套设施，可随工业生产厂房按规定比例分割及分割转让；
拆除重建面积达100亩的可建20%计容建筑面积的配套设施，超出15%部分不得分割、分割转让或抵押。
产保区内建设的商品厂房，各区加大在产权分割、租售限价、税费返还优惠力度。
蕞小分割单位不小于300平方米；符合条件的可分割销售的配套设施，可申请商品房销售并登记发证
对纳入《实施方案（2018-2020年）》的村级工业园提升项目，允许配建不超过计容建筑面积20%的配套设施，且相应用地面积不超过7%。
工业提升改造项目和村级工业园改造提升项目：允许建设不超过总建筑面积20%的配套用房（不得分割转让，可整体登记销售）。
拆除重建面积达15亩的可配建15%的配套设施，拆除重建面积达100亩的可配建20%
不低于城市更新单元总面积15%，且在拆除重建范围内将不低于该范围面积15%的用地用于建设公益性项目。
对符合利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持条件的，可实行按原用途和享受五年过渡期政策。
纳入土地利用总体规划复垦区的，可在安排建设用地规模的情况下，进行土规调整。
“工改工”项目涉及的城市更新单元计划、单元规划、项目实施方案可直接由镇（街道）城市更新机构审核同意后报镇（街道）批准。
属政府收购储备后再次供地的，必须采用公开出让，即对于非政府征收的工改商、工改住项目，允许以协议方式供地。
联动改造主体在联动改造住宅用地出让合同签订起2年内，可选择购买地券方式（仅限于联动复垦项目的）完成联动任务。
各类用地手续的申请条件、提交的材料、审批流程以及审批权限，已在报告中详细列举，实操时参照使用。详见报告：207-228页。
版权声明：本文由佛山厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
