今年来，在三水区国土城建和水务局的官网上，有关土地招拍挂的信息每个月在滚动更新，截至目前，已有46宗国有地块交易，几乎超过去年推地总量的一半。事实上，上月初公布的全市2013年国有建设用地供应计划还为三水的发展带来一丝忧虑：全区全年土地供应计划总量仅约318.5公顷，同比去年减少约36.5%，其中工矿仓储用地更缩水约37%。对产业用地矛盾日渐凸显的三水来说，压力非轻。

　　今年来，在三水区国土城建和水务局的官网上，有关土地招拍挂的信息每个月在滚动更新，截至目前，已有46宗国有地块交易，几乎超过去年推地总量的一半。

　　事实上，上月初公布的全市2013年国有建设用地供应计划还为三水的发展带来一丝忧虑：全区全年土地供应计划总量仅约318.5公顷，同比去年减少约36.5%，其中工矿仓储用地更缩水约37%。对产业用地矛盾日渐凸显的三水来说，压力非轻。

　　与此同时，随着全国土地市场的回暖、房地产的升温，沉寂一时的三水土地市场也激起了不少波澜。

　　蕞直接的表现在住宅、商服用地上。不仅供应面积占据了总量的“大半壁江山”，且土地交易收入已远超去年总和，有地块的溢价率甚至高达94.5%。商住用地已成三水土地市场的绝对主力。

　　有分析人士认为，由于今年三水土地出让预算计划所定目标较高，加上随着三水新城等重点工程推进，地方财政吃紧，频频推地或许已成为解决财政困难的捷径。

　　与去年同期一季度仅推出两地块的低调不同，今年头两个月，三水即一口气推出了26宗国有土地交易，其中商住用地就有近20宗地块，出让面积达340875.5平方米，合共出让起始价为11.3791亿元，逼近去年全年卖地收入25.0318亿元的一半。

　　到3月份，商住用地继续在本土土地市场掀起不少波澜。全月出让商住用地约24.9万平方米。其中在3月11、12日，三水区公共资源交易中心接连卖出两宗10万平方米以上的商住地块，总价约8.9亿元，相当于今年前两个月卖地收入的2.45倍(不含工业用地)。

　　据悉，部分住宅地块的卖价经过拍卖市场的发酵表现不俗。像西南街道中心城区十六小区地块十五、十六两宗住宅地块都出现较高的溢价，前者460平方米溢价55%，以930万元成交;后者4005.9平方米溢价94.5%，以3910万元卖出。

　　此外，从数据上分析，在总体土地供应规划大幅缩水的背景下，今年商服用地的计划供应量却逆势增长，近99公顷的供应面积是去年的2.47倍，占供地总计划的近三分之一，这是否意味着今年的推地重心将转向商服?

　　对此，区国土城建和水务局土地市场管理科科长黄星海解释，今年计划供应的商服用地并非全部面向社会，其中有45公顷是将划拨给征地农民，用作经济留用地。“由于近年来因城轨等工程而被征地的农民较多，按政策规定，要按被征土地10-15%的比例返还，所以撇开此因素，今年拟向社会公开出让的商服用地量仅为54公顷。”

　　“商住用地的紧俏与今年以来全国房地产市场大势有关。”据业内人士分析，一方面房地产市场呈现一定止跌回暖的迹象;但另一方面，由于中央调控的政策尚未松口，所以地方政府在推商品房用地时仍未敢放开。

　　“相比之下，商服用地出让价格，一般会高于住宅用地。在商服用地上开发商铺、超市等商业地产项目，基本受限购政策的影响较少，有利于保证土地出让收入，也有利于引导发展第三产业。”上述业内人士表示。

　　商服用地的高歌猛进固然可喜，但工业用地指标的紧缩无疑为三水的产业发展增添一重隐忧。

　　上月初，佛山市2013年国有建设用地供应计划正式对外公布，全市四区及佛山新城国有建设用地计划供应总量控制在2109公顷，相较去年总体平稳，略有下降。但三水的供地总量则降幅明显。

　　其中，工矿仓储用地的计划供应量约137.3公顷，同比锐减了37%，另外，商品房也比去年减少了约26.7%，仅约为79.5公顷。

　　近年来三水坚持“工业立区”的理念，招商引资势头迅猛，且引入的项目往往规模庞大，对土地的需求日益旺盛。据统计，去年三水新增建设用地指标3860.19亩，其中用于西南水都饮料基地、乐平海尔项目、宝钢项目和迳口华侨农场同富裕工业项目等大项目就有1800亩，占据“大半壁江山”。

　　事实上，产业发展深陷用地“紧箍咒的问题已愈发凸显。在今年的一季度工作分析会上，三水区长陈英文就指出，目前即西南的水都工业园可找到的空间已不大，“不要说引进来的新项目，连我们原有的健力宝、青啤要迁入也存在问题。”就在本月中旬，健力宝贸易公司负责人还就用地指标问题向前来调研的佛山市长刘悦伦寻求帮助。

　　“为提高土地的产出效率，我们已经提高了工业用地的准入门槛，对重大的产业项目则争取申报成省或国家级的重点项目，获得更多政策支持。”黄星海表示，目前主要从土地产出、税收、环保及项目优质性等方面，对引入项目进行用地评判，选择性地供应土地。从今年出让的工业用地可发现，主要针对的也是汽配、饮料食品等三水的优势主导产业。

　　“当然，我们用地模式是多样的，现在更希望尽量少新增用地，多盘活现有存量。”黄星海坦言，目前已通过加强清理闲置用地和三旧改造，增强存量用地的利用效率。

　　46宗国有地块交易，几乎超过去年推地总量的一半，其中商住用地占了27宗。截至3月20日，全区共供应土地102.03公顷，出让土地29宗，出让面积96.10公顷;划拨土地8宗，面积5.93公顷。

　　目前共认定闲置土地共110宗5684.67亩。其中，工业用地107宗5599.48亩，占总面积的98.5%;商服用地2宗62.38亩，占总面积的1.1%;旅游用地1宗22.81亩，占总面积的0.4%。

　　商服用地供应计划99公顷，是去年的2.47倍，占供地总计划的近三分之一;土地出让金计划调高至37.2176亿元，较去年增幅达48.7%，截至3月20日，已获得成交收入15.1877亿元，超过去年全年的一半;其中3月卖出的西南街道中心城区十六小区地块十五、十六两宗住宅地块分别溢价55%和94.5%。

　　三水全年土地供应计划总量仅约318.5公顷，同比去年减少约36.5%，其中工矿仓储用地的计划供应量约137.3公顷，同比锐减了37%;商品房也比去年减少了约26.7%，仅约为79.5公顷。

　　据了解，今年一季度三水地方公共预算财政收入增长12.7%，增幅在五区位列第三，表现中规中矩，但与市年初口头下达的13%的任务尚有差距。作为地方财政的主要支撑，地税部门自房地产限购以来，税收征收工作就遇到了较大瓶颈，加上重点工程建设规模缩小、“营改增”等因素影响，增收异常困难，像房产土地“两税”甚至出现48%的减收。

　　另一方面，城市升级、三水新城、民生建设等方面的投入有增无减。尤其按照“一年完成规划，三年完善基础，五年呈现雏形”的目标计划，今年新城将陆续启动路网等市政公建项目，涉及资金至少15亿元。相关负责人坦言，土地出让金是弥补资金缺口的主要方式之一。

　　笔者发现，在区国土部门日前公布的“勾地表”中，今年拟出让的26宗商住地块中，有7宗位于云东海片区。其中，云东海街道白云路北侧住宅用地面积达36.36公顷，为目前计划出让的蕞大住宅地块，而在云东海鹅影路以东的地块，则凭借27.07公顷面积雄踞“勾地表”商服地块之首。

　　相比去年全年才推地20多宗的低调，今年还未过半就推出40多宗地的大手笔。

　　基于此，有本土观察人士认为，随着全国土地市场有所复苏，三水频频推地或许是解决地方财政困难的捷径。“其实早在今年区两会公布的财政预算报告上已露端倪，当时不少媒体都注意到土地出让金计划调高至37.2176亿元，较去年增幅达48.7%，截至3月20日，已获得成交收入15.1877亿元。”

　　不过，土地出让形势依然不容过分乐观。有知情人士透露，今年三水作了17.2亿元的区级土地出让计划，但一季度只实现出让收入1.72亿元，仅完成全年任务的10%。

　　一方面是日益紧缺的土地指标，企业项目难落户;另一方面是不少闲置用地“晒太阳”。伴随着招商引资的高歌猛进，三水土地需求与供给之间的矛盾也愈发明显。

　　如何破解产业发展的“拦路虎”，盘活闲置的土地，激发经济活力，已成为三水重点工作之一。2011年12月，一则《闲置土地清理认定公告》刊登在三水当地的报纸、电视和相关网站上，拉开了三水清理闲置用地的序幕。

　　据了解，通过开展调查、认定等工作，目前共认定闲置土地共110宗5684.67亩。其中，工业用地107宗5599.48亩，占总面积的98.5%;商服用地2宗62.38亩，占总面积的1.1%;旅游用地1宗22.81亩，占总面积的0.4%。

　　根据闲置具体情况，三水已对闲置用地进行分类处置。其中已动工69宗，面积3009亩;已协议收回12宗，面积874.06亩;计划无偿收回2宗，面积140.98亩;计划征收闲置费7宗，面积286.87亩;延期动工2宗，面积190.15亩。

　　在土地利用计划指标落实方面。据统计，去年，三水新增建设用地指标3860.19亩，其中用于能源交通等基础设施的887.19亩;用于西南水都饮料基地、乐平海尔项目、宝钢项目和迳口华侨农场同富裕工业项目等大项目1800亩，用于区内重点产业和民生项目的1173亩。今年在三水供地计划“缩水”的背景下，仍以按照先急后缓的原则排队，争取一批企业的用地指标尽早落实下来。

　　“现在西南水都工业园可找到的空间也不多了，不要说新引进项目，连我们原有的健力宝、青啤要迁入也存在用地指标的问题。”在今年一季度工作分析会上，加快园区扩容成为重点关注的议题。

　　这边厢用地指标有限、甚至不断压缩，那边厢，产业链招商继续推进，西南水都产业基地将有更多饮料食品产业进驻。那么如何破解笼罩在产业发展头上的用地“紧箍咒”?

　　事实上，西南街道借鉴南海等地区的先进模式，通过盘活利用水都周边的农村留用地，将国有和集体用地捆绑招商，构建起村委会与政府共建互赢的“利益共同体”。“此举有突破体制制约的意义。”著名“三农”专家英曾如是评价。

　　然而，由于西南与南海所面向的产业实体不同，此模式推出至今一年来，仍未取得实质性突破。

　　西南水都饮料(食品)基地，规划用地1.2万亩，但目前只有约60%的土地真正能用于厂房建设。除已签约落户的30家企业外，今年还将继续引入1～2个产业链互补性强、产销研一体化的优质项目，土地瓶颈愈发凸显。

　　目前水都饮料基地正处于这样的尴尬：由于此前园区建设时征地，周边的农村大多获得一定面积的经济留用地，这些土地若由农民自己去招商，可能很难找到高档次的项目;另一方面，政府手上有些好项目，却面临土地限制，无法落地。

　　为此，西南街道去年提出，探索集体土地与国有土地捆绑招商，既解决产业发展用地问题，又通过政府的平台帮助农村通过招商盘活集体用地，增强发展后劲

　　具体来说，所谓的捆绑招商就是假设一个用地面积100亩的项目，可能其中有50亩是国有土地，企业购买其使用权;另外50亩是集体留用地，企业则通过向农民租赁的方式进行使用。

　　“这样的模式，既提高了园区土地利用效率;又通过大项目带动农村土地增值，促进村集体经济增收。”西南街道经促局常务副局长黎堃认为，“集体+国有”的土地使用形式，有利于村委会与政府构建起共同开发、互利共赢的的关系。

　　“经济留用地虽然有国有的性质，但长期以来一直很难被有效地利用起来，因为法律上并不完全认可，这次将两类土地捆绑在一起其实是一种体制上的创新和突破，明确了土地国有的性质，更好地调配这些资源为招商引资服务，既有利于实现农民的利益，又有利于农村产业的发展。”中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任英曾评价此举有突破体制制约的意义。

　　然而，作为三水首个将国有土地与集体土地捆绑招商的“吃螃蟹者”，西南至今仍未实现“零的突破”。“想法虽好，但在现实推进中未必顺利。”黎堃说。

　　西南将土地捆绑招商的做法并非首创。在邻区南海，当产业升级拓展空间逐渐受限之时，就蕞早创新用地开发模式：由政府统一从村集体租用土地后，对外引入项目开发公司，实现大沥联滘片区连片开发。

　　目前已日渐成熟的广东都市型产业基地就是由集体土地及部分国有用地开发，其中集体用地占比达78%。目前，在广东都市型产业基地内，主要集聚的是占地少、污染小、能耗低、科技含量和产品附加值高的项目。

　　黎堃坦言，将这种模式移植到三水其实也是考虑到，对企业而言，租地的方式相较于买地，成本更低，获得更多实惠。

　　“但事实上，目前西南园区引入的大多是‘不差钱’的大型制造业项目，出于今后企业发展融资、上市的考虑，大多希望有土地实体在手，对租地的发展模式兴趣不大。”黎堃认为，这种模式或许像南海一样，针对中小微企业或发展楼宇经济更合适。

　　此外，在区国土部门相关负责人看来，这种模式的推广目前条件并不成熟。“一是目前集体土地只能租不能买，而银行目前又未对租赁土地放开抵押限制，致使企业的意愿大减;二是部分集体用地土地证件并不齐全，如果在上面建厂房，会存在一定的风险。”

　　目前，西南街道设想成立物业投资公司，统一承包园区内分属不同自然村的集体经济留用地，通过集体经济留用地搭配国有土地的形式，统一规划开发。其中，集体经济留用地部分可作为企业停车场、仓库、厂区绿化用地等用途。

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