佛山这条村里的厂房变身工业园租金翻5倍还奖1800万
再过不久，毗邻325国道、佛开高速公路旁的九江上东工业园将竣工验收，迎来它的头部批“主人”。得益于“三旧”改造，原本低矮简易的单层厂房“摇身一变”，3座3层标准化厂房拔地而起。
这是南海首宗镇、村联合推进“三旧”改造的地块，不仅村集体收入大幅提高，旧有的产业形态即将迎来改变，由其探索形成的镇、村联合改造模式，已逐渐成为南海区可复制、推广的“三旧”改造经验。
作为南海首批重点推进的18个村级工业园改造提升试点项目之一，上东工业园经过两年多的改造，将计划引入环保型企业和高新技术型企业。在提升工业园整体环境的同时，九江拟将上东工业园打造成九江镇村级示范工业园区，以此带动区域内村级工业园区的升级改造。
“目前，我们已陆续与几家有意进驻上东工业园的企业接洽，他们中既有研发生产自动化设备的机器人企业，也有从事纸业、家具业的企业。”九江镇三旧办副主任黄显明说。
上东工业园位于九江一河两岸东侧的东福路边，总面积52.4亩，改造提升项目分A、B两地块进行建设。经过两年多的改造，上东工业园B地块已完成主体工程施工，建起三座标准化三层厂房，同时配有市场等配套设施，计划4月中旬申请竣工验收。相邻的A地块则计划兴建厂房，目前已完成基础部分建设，正在进行主体工程施工，完成总工程量约42%。
时间回到两年前。2016年，上东工业园低矮破旧的厂房被拆除，以“大拆大建”的形式，为引入新产业腾出发展空间。
在改造前，园区内的建筑多为单层低矮简好厂房，绝大部分于1990年底建成投用。10多家小型企业藏身于此，主要从事五金制品、家具类、纸箱生产，其中大多是能耗高、产值低、污染大的企业。
“破旧立新”背后，镇、村联手推进的“三旧”改造模式加速了上东工业园的蝶变：一方面，上东经联社原计划待各租户租约期满后引进资金对园区进行改造，而园区内企业土地租期大部分于2016年、2017年到期；另一方面，早在2015年底，上东工业园改造提升项目已纳入南海区村级工业园改造提升示范项目，并于2016年3月启动。
在这样的背景下，镇、村联合开发的模式一拍即合。2016年8月，九江上东工业区采用镇村联合开发的模式，由九江镇公资办与上东经济联合社合作成立佛山市南海区九江镇上东园区投资开发有限公司以“拆旧建新”形式，对上东工业园进行联合全面改造提升。
“与企业自主开发相比，镇村联合改造的模式在一定程度上让村民更放心。”九江镇三旧办相关负责人说。
土地权属整合后，经上东经联社成员代表表决，上东工业园土地50年期限使用权以50万元/亩的价格，流转出让给镇村合办的项目公司。随后，土地流转收入将全额注资到项目公司。在此过程中，九江镇公资办再以等额略高的资金注资，镇、村占股比例为51：49。
尽管上东经联社对原有低效土地改造意愿强烈，镇、村联合改造为上东工业园的升级奠定基础，但在大举推进改造的过程中，九江同样遇到不少困难。
“起初，上东工业园前期计划引入民间资金开发，但由于市场不景气，投资者缺乏信心，民间资金参与意愿较低。”九江镇三旧办相关负责人说。
土地证历史遗留问题、土地证重证、土地整理等是困扰园区升级改造的另一难题。“特别是处理土地证历史遗留问题，由于前期土地摸查工作不充分，在处理土地并证时，土地历史批文、土地功能不一、原有土地权属人更名、土地证重证、溯源完善村属企业工商和税务等问题不断出现，导致土地并证难以实施。”黄显明说。
要在短期内完善相关手续，各部门的紧密配合起着至关重要的作用。九江镇与南海区规划局协调规划施工报建，在南海区国土局的引导下，工商、国地税、国土、房管、不动产、城乡统筹等多个部门的高效配合，历经近半年，上东工业园土地历史遗留问题蕞终一一化解。
彼时，南海区出台系列扶持政策，加大对村级工业园改造提升扶持力度。得益于相关政策，上东工业园累计获得奖励资金约1800万元，包括示范项目奖励、动工建设奖励、基础设施奖励等，全部用于上东工业园的提升改造。
“南海区出台的‘三旧’改造扶持政策为上东工业园的改造提升减少资金压力，在全面提升工业园整体环境的同时，大大提升村集体的经济收益。”在黄显明看来，通过政府引导村居参与的镇、村联合改造模式，在一定程度上提高村居“三旧”改造的积极性。
“与改造前的一层厂房相比，改造后的三层建筑密度、容积提升3倍，预计每年的租金收入是现时的5倍。”上东社区居委会相关负责人说。
目前，九江镇共有20多项“三旧”改造项目。黄显明说，下阶段，九江将根据每个村级工业园的实际情况，结合镇、村联合改造模式，积极探索“征、租结合”、原租户自改延长租期、整体招商引资改造等多种模式，推动区域内村级工业园提升改造。
黄显明透露，借鉴上东工业园改造模式，九江目前正与相关村居沟通，有望继续以镇、村联动改造的模式，加快推动镇内村级工业园升级改造。
【撰文】李欣 龚晶（图片来自资料图片）
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