佛山产业园市场简介 Colliers International 目录 1 城市发展前景——佛山经济运行情况 2 3 4 市场概览 供应与库存 需求与空置率 租金与售价 市场展望 产业园代表项目 产业园VS传统甲级写字楼 5 6 7 8 2 城市发展前景——佛山经济运行情况 佛山经济保持平稳增长态势，2012年位居广东省第三位，城市综合实力再上新台阶， 稳定的经济增长为区域发展提供强大动力,为商业地产发展提供了坚实的基础 ? 佛山市GDP排名广东省第三位 ? 2012年佛山市国民生产总值排名广东省第三， 比上年增长8.2%，经济运行情况良好，处于 高速发展阶段； ? 佛山是广东省除了广州和深圳外的第三大重 点发展城市，区域活跃的经济发展为商业地 产的开发带来了机遇。 5000 0 2012年广东省主要城市国民生产总值比较 单位：亿元 15000 13,551.2 12,950.1 10000 6,709.0 5,010.1 2,441.0 2,368.0 广州 深圳 佛山 东莞 中山 惠州 （数据来源：广东省统计局、佛山市统计局） 城市发展前景——佛山经济运行情况 产业结构不断调整优化，头部产业比例不断下降，随着“优二进三”战略的实施， 第三产业比重逐年递增，未来将进一步促进区域商用房地产市场发展 ? 头部产业占比仅1.9%，增长较为缓慢 ? 2012年，头部产业实现增加值129.31亿元，对比第 二、三产业，年均增长速度缓慢。 ? 第二产业为主要经济增长点，占比达62.5% 第三产业, 35.6% 2012年三次产业结构比重 头部产业, 1.9% 第二产业, 62.5% ? 第二产业规模庞大，工业生产保持较快发展，完成增 加值达4,191.01亿元，年均增长9.2%； ? 第三产业经济拉动作用进一步增强，占比达35.6% ? ? 第三产业比重为35.6%，正以6.4%的增长率发展并不 断优化，但与广州相比差距较大，未来提升空间显著； 随着第三产业在国民经济中所占的比重不断增加，包 括金融、保险、物流、展览、旅游、中介服务等高附 加值服务行业发展迅速，将进一步促进区域商用房地 产市场的发展。 2008-2012年广佛第三产业对比分析 10000 8000 6000 4000 2000 0 2008 2009 2010 广州 佛山 2011 2012 1395.32 6464.79 7567.54 8617.33 4849.14 5545.56 1689.99 1893.71 2275.53 2388.70 （数据来源：广州市统计局、佛山市统计局） 4 市场概览 ? ? 集中区域: 禅城区、南海区 主要产业园： 禅城区---火炬创新创业园、智慧新城、 新媒体产业园等 南海区---南海天安数码新城、瀚天科技城、中企绿色总部等 5 供应与库存 ( 千平方米) 2,500 佛山产业园供应量与库存量 2,000 1,500 1,000 500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F 产业园新增供应量 产业园库存量 ? ? 2013至2016年产业园供应量预计约270万平方米 截至2012: ? 总库存: 790,000 平方米 ? 新增供应量(200,000 平方米的物业):113,000 平方米 需求与空置率 佛山产业园的供应量, 吸纳量 及空置率 （总建筑面积 200,000 平方米) 平方米 新增供应量 吸纳量 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2010 2011 2012 2013F 2014F 2015F 2016F ? 需求主要来自国内企业以及高新科技、金融服务、服务外包等行业 ? 平均空置率:15% 租金与售价 佛山写字楼租金与售价 元/平方米/月(按总建面积) 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 7,545 6,856 6,942 5,435 29 7,956 租金 售价 产业园 40% 30% 20% 10% 0% 8,200 9,000 8,000 38 7,000 元/平方米(按总建面积) 30 31 34 37 6,000 5,000 4,000 -10% -20% -30% 2008 2009 2010 2011 2012 3,000 2,000 1,000 - Rental Growth Rate 租金增长率 Capital Value Growth Rate 售价增长率 ? 佛山产业园市场的租金与售价自2008年开始呈上升趋势 ? 截至 2012年 ? 平均租金: 38元 /平方米 /月 ? 平均售价: 8,200 元/平方米 8 市场展望 ? 未来四年，三山新城将会为佛山产业园 市场带来大量的供应 租金 空置率 售价 收益率 ? 随着新项目的上市，预计年均新增 供应量约600,000 ㎡-650,000 ㎡ 产业园代表项目——智慧新城 项目概况 项目租售结合，定位为“以科技文化研发为核心的产业集聚区”，主 力客户以战略新兴产业及高端企业总部经济、金融服务业、高新技术 研发机构为主 占地面积 36万平方米 总建面积 120万平方米 容积率 楼层数 地址 3.33 16层、22层 西至季华大桥，东至禅西大道，南至东平 河北岸，临近佛开高速 预计40-50元/平方米/月，已含管理费 报价10000元/平方米，成交8700元/平方 米 落成时间 2012年底 租金 售价 租售模式 租售结合 配套功能 多功能会议中心、企业会所、餐饮中心、 酒店、公寓、购物中心、娱乐休闲、公园 优惠政策 帮助申请政府优惠政策 停车位 约8000个地下停车位 10 产业园代表项目——智慧新城 硬件指标 源海国金广场22F写字楼 标准层面积 大堂高度 大堂 标准层层高 楼层数 空调 实用率 柱距 2000平方米 11米 700平方米 4米 22层 中央空调 70% 主力户型面积 400、500、700平方米 8.4米 6部电梯 无 面积可灵活划分 11 电梯 架高地台 备注 产业园代表项目-天安南海数码城产业园 项目概况 园区名称 地址 交通区位 成立时间 开发企业 规模 用地性质 规划 开发现状 园区主导产业 天安南海数码新城 桂城简平路1号 位于佛山一环平胜大桥西侧 2006年12月 佛山市天安数码城有限公司 5栋科技产业大厦 工业用地 分5期开发，投资10亿元 已开发4期，目前4期在售， 第5期建设中 电子信息、低碳经济、新能源 新材料、生物科技、文化创意 三期 四期 五期 四期 一期 二期 三期 园区开发顺序 一 期 二期 南 五 期 12 产业园代表项目-天安南海数码城产业园 1-4期 层高：3.8m 头部期 停车位：2000个 ?天佑创富大厦 ? 自用 为主 投资 为主 自用 与投 资各 一半 第三期 ?发展大厦 ? ? ? ? ? ? ? 自用 为主 第二期 ?创新大厦 ? ? ? ? ? ? ? 第四期 ?科技大厦 ? ? ? ? ? ? ? 总建面：6万平米 楼层数：16 标准层面积：3800㎡ 实用率：74% 开盘价：4000元/㎡ 出租率：95% 电梯：6部客梯，1部货梯 总建面：5.4万平米 楼层数：18 标准层面积：3000㎡ 实用率：74% 开盘价：6000元/㎡ 出租率：93% 电梯：8部客梯，2部货梯 总建面：6.3万平米 楼层数：18 标准层面积：3400㎡ 实用率：74% 开盘价：7000元/㎡ 出租率：92% 电梯：6部客梯，2部货梯 总建面：6.9万平米 楼层数：20 标准层面积：2800㎡ 实用率：76% 开盘价：8800元/㎡ 出租率：— 电梯：10部 租金： 毛坯35-40元/㎡/月 精装修45-50元/㎡/ 月 ? ? ? ? ? 租赁签约方式： 三年一签，第三年起 逐年增10% ? 天安南海的销售策略随着园区的发展不断调整，初期主攻自用客户，二期开始主攻投资客以 求快速去化，三期开始注重园区的长期运营，自用客户与投资客各占一半 13 产业园 vs 传统甲级写字楼 产业园 传统甲级写字楼 租金 售价 40-50 8,000-12,000 150-200 30,000-40,000 管理费 实用率 5-10 70%-80% 25-35 60%-70% 配套 环境 交通 依靠园区配套 生态绿色办公 需要完善 附近配套成熟 高密度城市建筑群 便利 谢谢！ Accelerating success

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