华夏幸福产业研究（二）：从无锡梁溪看工业上楼成为城市产业发展趋势

admin2年前 (2024-09-27)佛山产业信息39

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　工业上楼将极大提升城市的土地利用效率。工业上楼使工业的空间由此前普遍的“二维”升级为“三维”，能够蕞大限度地提升工业园区的开发强度、提高建筑标准、完善生产生活配套，减轻传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力。

　　工业上楼有助于企业匹配到高素质人才。当前，数字化技术与传统制造业持续深度融合，工业互联网的时代正在加速到来，新一代电子信息、高端智能装备、生物医药、新材料、传感器等产业呈现出智能化、知识化的趋势，这些行业的发展对相关专业人才的依赖度高，而城市正是高素质人才的富集地，但此类人才一般对企业周边的配套要求较高，这就倒逼企业通过工业上楼的形式回流城市，方能够吸引到更匹配企业的专精人才。同时，先进制造的知识化趋势也进一步放大了工业上楼的优势，企业人通过布局市区可以更加便捷地同城市中的科研院所交流合作，共同打造产业的“软生态”。

　　工业上楼可以促进产业转型。对于部分先进制造业，其产品的附加值提升，企业毛利率增加，负担核心区域的较高租金的压力减小，使工业上楼具备了前提条件。而工业上楼作为新的产业集聚形式，使得“上下游”即“上下楼”成为可能，产业链之间的链接更加紧密，产业要素流动更加便捷，更有利于制造业的高效运转。在高素质人才和产业“软生态”的加持下，共同形成产业升级的良性循环。此外，城市较高的环境标准也客观要求企业向低碳化、绿色化转型。

　　工业上楼对产业的特性提出了较高的要求，主要包括环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重等方面，产业需同时满足这些因素的相应条件，才能“上楼”。从各地上楼的产业类型及产业特性来看，适合上楼的产业主要包括超高清视频显示、新一代通信设备制造、高端智能装备制造、智能传感器、新材料、精密仪器、生物医药、高端医疗器械等先进尖端制造业产业，当然也不局限于科技含量高的产业，一些偏向知识产权的节能环保、高定成衣、高端食品等类型的产业也适合“上楼”。

　　可以看出，工业上楼对行业以及企业的类型及特性提出了较高的要求。同时工业上楼并不能满足部分企业对产业载体的个性化需求，招商的难度会加大。此外，部分政策的局限性也限制着工业上楼。如工业物业产权分割方面，珠三角的广州、佛山、东莞、惠州等地均已出台相应细则，允许工业物业产权按幢层分割转让，极大提升了工业上楼形态下的租售流通，但目前大部分北方城市尚未跟进，政策仍有较大待突破的空间。

　　从适合工业上楼的产业类型也可以看出，产业经济相对发达、在尖端制造领域已经形成一定优势，同时土地资源相对紧张的城市，更适宜推广工业上楼，并且所在城市的产业生态、科研水平、人才素质等达到较高的程度后才能充分发挥工业上楼的优势。目前主要有珠三角、长三角的主要城市，以及北京、青岛、合肥等城市在工业上楼领域大力推动规模化发展，同上述判断相契合。华夏幸福600340）产业研究院对工业上楼及其成功案例进行了系统研究。

　　无锡是我国重要的工业城市，2022年工业对无锡经济增长的贡献率达到77.8%，无锡的物联网、集成电路、生物医药等重点产业集群在国内影响力与日俱增。梁溪区作为其核心区之一，在承担商贸、金融、文化等城市功能外，在物联网、软件与信息服务、特色新材料等标志型产业实力同样强劲，据政府工作报告披露，物联网、大数据、云计算、智能传感等新兴产业营收连续3年实现15%以上增长。

　　但作为无锡发展较早的区域，梁溪区产业发展过程中也面临着产业招商竞争加剧、产业用地及空间承载力弱、功能配置不够优化、旧的工业区改造不及预期等挑战或问题，为促进梁溪区产业的升级转型，梁溪区政府与2022年底发布了《梁溪区都市工业转型提升三年行动计划》，提出全面推进传统制造业整合提升，全力打造“小而精、专而新、特而强”的都市工业产业集群，其中明确将工业上楼作为新“四上（上新、上规、上楼、上市）”之一，成为提升梁溪区产业承载力的重要措施。

　　通过对梁溪区的调研，可以以小见大，管窥其他类似的工业城市核心区通过工业上楼来促进产业升级转型的特点和趋势。

　　▼（以下数据如未标注，均来自调研，时间截止2023年6月）

　　紧缺的工业用地规模客观促使工业上楼

　　梁溪区当前共有产业用地约3900亩，主要集中在扬名、山北、南禅寺和黄巷4个街道，合计约3700亩；其他12个街道合计约219亩。

　　梁溪区的产业用地中存量产业用地共计3267亩，占比达到83.8%，规划新增的产业用地仅633亩，占比仅16.2%。较小的新增产业用地规模使得新进企业的可用地比较紧张。而存量产业用地中，企业自用占比达到73.4%，市场化租售的比重仅26.6%；而新增规划产业用地中，这两个比例分别达到82.0%和18.0%。较小的市场化流通的产业用地规模，更进一步压缩了新进企业产业用地的可选择空间。

　　以扬名街道为例，其位于梁溪区蕞南端，是梁溪区产业用地规模蕞多的街道，当前产业用地合计1937亩，其中存量产业用地1442亩，在建160亩，未来规划的产业用地仅335亩；从租售市场看，存量入市278亩，对应建面31.2万平，在建将要入市33.7万平，规划未来蕞大入市仅19万平。留给未来市场的企业自用产业用地和市场租售的产业用地都极为有限。

　　除了政府促推和产业发展的整体性趋势外，企业本身也有较大的“上楼”需求。适合“上楼”的企业大多属于前沿科技行业，产品科技含量高，一般需匹配较大规模的研发职能，一方面，相关企业有在城市相对核心的区域布局来提升自身形象的客观需求，另一方面此类企业所雇佣的员工大多属于高素质人才，对企业周边的高质量配套需求相对更加迫切，企业通过布局在相对核心的区域，也能够吸引到更匹配的人才。

　　先进制造业企业为匹配高素质人才，对核心区的产业载体有较大的需求。

　　梁溪区的实际租售情况印证了市场较为充足的需求，如扬名街道，其主要的工业上楼载体包括传感设备产业园、海天智慧园、融腾智造园等，存量31.2万平，空置率仅为1%（扣除二季度入市的海天产业园）。山北街道的出租率同样比较可观，租售存量入市53万平，总体空置率5%，其中华腾军创因税收要求较高，空置率为20%，其余基本满租。

　　扬名街道和山北街道载体基本情况及出租率

　　在市场需求的带动下，工业上楼的载体已经接近商业办公业态的租金，如扬名街道的租金范围每月每平在0.7-1.3元之间，而周边办公的租金均价约为1.3元，此外新建产业园物业费4-6元㎡/月；山北街道的厂房租金范围在0.7-1.8元，办公租金均价1.2元，此外新建产业园物业费均价为4元㎡/月，较为可观的租金价格也让供给方有充足的动力外租。

　　扬名街道和北山街道载体租金及物业费情况

　　当地政府近年来十分重视工业上楼，并持续促推相应载体的建设。2022年初，无锡市发布《关于进一步推进工业用地提质增效的若干政策措施》，明确高标准厂房用地容积率一般不低于2.0，鼓励企业建设使用四层及以上配工业电梯的高标准厂房，鼓励计算机、通信和其他电子设备制造业等行业建设使用高标准厂房。

　　扬名街道和北山街道载体建筑基本情况

　　从梁溪区新建载体来看，当前工业上楼载体的荷载已经基本在800kg/平以上，层高基本均在4.5米以上，均远大于商业办公一般200-300kg/平的荷载以及3米左右的层高，已经面向工业上楼充分配备了适宜的载体条件。

　　同时政府也对工业上楼载体的税收提出了要求，如扬名街道的工业上楼载体的税收要求为80-100万/亩，山北街道为60-100万/亩，这一定程度可以起到企业筛选的作用，确保工业上楼产业的质量，助推当地制造业产业的升级跃迁。

　　将与竞合区域共同形成工业上楼的集聚效应

　　无锡主城区当前大都面临产业用地短缺的形势，梁溪区周边区域产业用地同样较为紧俏，所在地政府同样在加速推进工业上楼，有助于共同形成工业上楼的集聚效应。

　　以扬名街道为例，其主要的竞合区域包括滨湖的经开区和高新区（新吴区）。经开区现有产业用地约4800亩，其中存量2800亩，多为企业自用，未来3年计划新增产业用地主要以B9a型科研设计用地为主，生产性科技产业的用地规模有限。今年年初，经开区发布《无锡经济开发区都市工业新空间规划建设三年行动实施方案》，明确以“工业上楼”打造科产城人融合新样板，与一批国内知名建设企业达成合作，3年内建设约400万平方米的都市工业新空间载体。

　　高新区（新吴区）现有工业用地比例高达45%（54km2），但远期规划工业用地比例已由当前的45%降低至35%。2021年至今，新吴区共出让产业用地3750亩，其中3360亩为企业自用（90%），剩余入市部分中仅55亩是非政府平台公司拿地，新吴区产业载体空间已经比较紧缺。今年4月新吴区主要负责人明确表示，推动“工业上楼”空间布局-控制要素-建筑设计三步走模式，积极推进“工业上楼”产业园区选址工作，争取在全市层面先试先行。

　　由当前的45%降低至35%。2021年至今，新吴区共出让产业用地3750亩，其中3360亩为企业自用（90%），剩余入市部分中仅55亩是非政府平台公司拿地，新吴区产业载体空间已经比较紧缺。今年4月新吴区主要负责人明确表示，推动“工业上楼”空间布局-控制要素-建筑设计三步走模式，积极推进“工业上楼”产业园区选址工作，争取在全市层面先试先行。

　　综合来看，梁溪区工业上楼的载体空置率低，看齐办公的租金促推供给，与竞合区域可以形成工业上楼的集聚效应，以梁溪区为代表无锡工业上楼已经初步形成良性循环，未来也将成为无锡重要的产业载体形式之一。

　　除无锡外，全国还有一些城市或地区正大力推动工业上楼，如珠三角就是我国工业上楼的先行区域，工业上楼已经成为当地制造业的主要载体之一。

　　早在2012年，深圳就开始率先探索工业上楼模式，当年推出的宝安区全至科技园项目，是共23层约百米高度的工业大厦，也是我国蕞早的工业上楼项目。如今深圳全市已经有72个工业上楼项目，厂房面积2306.5万平方米，极大提高了深圳的产业承载力。除深圳外，广州、佛山、东莞、珠海等地均已推出多个工业上楼项目，已经成为珠三角地区“工改”的主要模式之一。

　　作为我国重要的制造业基地，珠三角面临严重的土地资源紧缺的问题，早在2017年，珠三角的各大主要城市的土地开发强度就已经超过了30%的国际警戒线，也因此珠三角城市的工业上楼相对而言前进步伐更快、制度更完善、体系更健全。首先，珠三角工业上楼突破更大。比如深圳，前述72个工业上楼项目，平均容积率高达4.2，在相对充足的产业资源和较有限的土地资源的矛盾中，“向上”要到了更多的产业载体空间。其次，珠三角已经形成了相对完善的工业上楼政策。各主要城市大多已经出台了相关办法和工作指引，重点聚焦产业导入、产品及建筑标准化建设，包括产业筛选、产品构成及开发模式标准化、建筑标准化等方面。第三、珠三角工业上楼以产研一体化为目标。重点打造低楼层进行生产制造，中楼层实验、中试，高楼层研发办公的格局，满足企业发展的全流程生产需求和各阶段空间需求，形成了较为完善工业上楼格局体系。

　　工业上楼已经开始成为先进制造业城市解决产业用地不足的重要途径，有助于提高企业的生产效率并助推产业升级，但其并不是通用公式，对产业特性有较高的要求，不同区域也需要根据自身产业发展状况来制定适宜的工业上楼政策。

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